Stima diretta degli immobili a destinazione speciale e sindacato di legittimità (Cass. civ. Sez. V n. 24790 del 26.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento di immobili a destinazione speciale o particolare, come quelli censiti nel gruppo D, la rendita catastale è attribuita con stima diretta per ogni singola unità, ai sensi dell’art. 10 r.d.l. n. 652 del 1939, potendo avvenire con procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile, ovvero con procedimento indiretto, imperniato sul valore di mercato dell’immobile o sul costo di ricostruzione. I metodi di valutazione sono tra loro alternativi, senza una priorità gerarchica, dovendosi optare per quello più adeguato alle condizioni specifiche dell’immobile. Il contribuente può sempre emendare la propria precedente dichiarazione, rettificando la rendita, ma la censura che si limiti a contrapporre una diversa valutazione estimativa, senza evidenziare uno specifico errore nel criterio di stima adottato, è inammissibile in sede di legittimità, poiché mira a una rivalutazione del merito.

Il Fatto

La società e i due contribuenti impugnarono sei avvisi di accertamento emessi dall’Agenzia delle Entrate, relativi a unità immobiliari site in Pescara, accatastate in categoria D/8 e adibite ad attività per il tempo libero, previa rettifica della rendita catastale proposta con dichiarazione DOCFA del 2017. La Commissione tributaria provinciale respinse il ricorso, ritenendo corretta la stima effettuata dall’Ufficio e non attendibile quella prodotta dai contribuenti, basata sul criterio del costo di costruzione.

La Commissione tributaria regionale dell’Abruzzo confermò la decisione, osservando che i contribuenti avevano proposto un metodo di calcolo diverso da quello da loro stessi adottato nella dichiarazione del 2009, integrando un comportamento contra factum proprium. Avverso tale sentenza i contribuenti proposero ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo i ricorrenti denunciarono la violazione del d.m. n. 701 del 1994 e dell’art. 53 Cost., deducendo l’erroneità della sentenza per aver dichiarato preclusa la possibilità di emendare la denuncia di classamento precedentemente presentata. La Corte osserva che, sebbene l’affermazione del giudice di merito sul venire contra factum proprium sia errata, poiché il contribuente può rettificare la propria precedente dichiarazione, la decisione impugnata si fonda su una diversa ratio decidendi.

Il giudice di merito ha, infatti, respinto l’appello perché la censura non era idonea ad aggredire la sentenza di primo grado in relazione alla ritenuta correttezza del criterio di calcolo, limitandosi a contrapporre una diversa valutazione estimativa. La Corte precisa che, nell’ambito del sindacato di legittimità, non è conferito il potere di riesaminare il merito della controversia, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione effettuati dai giudici di prossimità.

Quanto al metodo di stima, la Corte ricostruisce il quadro normativo di riferimento: per gli immobili a destinazione speciale, la rendita è attribuita con stima diretta, con procedimento diretto o indiretto. I metodi di valutazione risultano alternativi, non ordinati gerarchicamente, e la scelta deve essere operata in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile, secondo quanto precisato dalla circolare n. 6/T del 2012, elevata a rango normativo dall’art. 1, comma 244, legge n. 190 del 2014.

Nella specie, il giudice di merito ha escluso la sussistenza di uno specifico errore nel criterio di stima applicato dall’Ufficio, ritenendo corretto il valore di mercato rispetto al costo di ricostruzione invocato dai contribuenti, non compatibile con la valutazione di un immobile in pieno centro. La seconda censura, relativa alla violazione dell’art. 1, comma 21, legge n. 208 del 2015, è stata dichiarata assorbita.