Fascia di rispetto ferroviaria e valore ICI: vincoli parziali irrilevanti (Cass. civ. Sez. V n. 24793 del 26.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di ICI, l’edificabilità di un’area ricompresa nel piano regolatore generale non è esclusa da vincoli specifici, che possono incidere unicamente sul valore venale in ragione delle concrete potenzialità edificatorie, ed è insussistente solo in presenza di vincoli assoluti. Solo le aree situate completamente nella fascia di rispetto ferroviaria di cui all’art. 49 del d.P.R. n. 753/1980 non sono assoggettate all’imposta, in quanto sottoposte a un divieto assoluto di edificazione; per le aree incluse solo in parte nella fascia, il vincolo incide sulla determinazione della base imponibile. Il valore venale dell’area fabbricabile deve essere determinato secondo i parametri tassativi dell’art. 5, quinto comma, del d.lgs. n. 504/1992, senza che l’incertezza interpretativa possa fondare la disapplicazione delle sanzioni ai sensi dell’art. 6, secondo comma, del d.lgs. n. 472/1997.

Il Fatto

Il Comune notificava ai contribuenti, quali usufruttuari di un’area ricompresa nel Programma Integrato di Intervento del PRG, avvisi di accertamento per una maggiore ICI relativa alle annualità 2006-2009. La Commissione tributaria provinciale accoglieva i ricorsi, valorizzando il vincolo di inedificabilità gravante su gran parte dell’area, inclusa nella fascia di tutela ferroviaria. La Commissione tributaria regionale, dopo un primo annullamento con rinvio da parte della Cassazione, rideterminava il valore dell’area in euro 90,00 al metro quadro, richiamando la stima dell’Agenzia del Territorio relativa all’annualità 2005, e annullava le sanzioni per presunta incertezza normativa.

La Motivazione della Corte

La Corte rigetta il primo motivo del ricorso principale, ribadendo che per le aree ricomprese nel piano regolatore l’edificabilità non è esclusa da vincoli specifici, i quali incidono solo sul valore venale. Solo le aree situate completamente nella fascia di rispetto ferroviario non sono soggette a ICI, mentre per le aree parzialmente vincolate il vincolo rileva esclusivamente ai fini della determinazione della base imponibile.

Quanto alla determinazione del valore, la Corte rammenta il percorso vincolato dell’art. 5, quinto comma, del d.lgs. n. 504/1992, i cui parametri sono tassativi ma non esaustivi: il giudice di merito può avvalersi di criteri alternativi purché adeguati e idonei a individuare il valore commerciale. Nel caso di specie, la scelta della Commissione regionale di assumere come parametro la stima dell’Agenzia del Territorio per il medesimo immobile è legittima, in quanto aderente allo stato reale del terreno e alle sue potenzialità edificatorie.

Accolti invece il secondo motivo del ricorso principale e il primo motivo del ricorso incidentale: la sentenza impugnata ha omesso di pronunciarsi sull’annualità 2009, integrando la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per omessa pronuncia su un’annualità oggetto di contestazione.

Fondato anche il secondo motivo del ricorso incidentale: l’annullamento delle sanzioni per presunta incertezza normativa è illegittimo, poiché l’art. 6, secondo comma, del d.lgs. n. 472/1997 richiede l’incertezza sulla portata della norma, insussistente in presenza di un quadro giurisprudenziale chiaro e coerente sulla disciplina dei vincoli e sulla determinazione del valore delle aree ai fini ICI.