Mutamento di destinazione d’uso senza titolo abilitativo, ordine di demolizione e requisiti igienico-sanitari (TAR Lombardia n. 547 del 08.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La trasformazione di locali accessori (cantina, lavanderia, ripostiglio) in una autonoma unità abitativa configura un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ai sensi dell’art. 23-ter del D.P.R. n. 380/2001, poiché determina il passaggio da una categoria funzionale non residenziale a quella residenziale, con conseguente aggravio del carico urbanistico. Tale trasformazione, ancorché realizzata senza opere murarie significative, richiede il rilascio del titolo abilitativo, la cui assenza legittima l’adozione dell’ordinanza di demolizione. L’ordine di ripristino costituisce atto dovuto e vincolato, la cui motivazione si esaurisce nell’accertamento dell’illecito edilizio, senza che sia necessaria una valutazione comparativa dell’interesse pubblico alla repressione dell’abuso. La carenza dei requisiti igienico-sanitari minimi previsti dal D.M. 5 luglio 1975 per i locali ad uso abitativo preclude la legittima utilizzazione abitativa dei vani.

Il Fatto

I ricorrenti impugnavano l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Cornaredo, con cui era stato ingiunto il ripristino dello stato dei luoghi per la trasformazione dei locali al piano terra, originariamente adibiti a cantina e lavanderia, in locali di abitazione. I ricorrenti sostenevano che l’intervento consistesse in un mero utilizzo interno mediante arredi mobili, non richiedente alcun titolo abilitativo, e chiedevano la sospensione cautelare dell’efficacia del provvedimento impugnato, deducendo anche la necessità di assistere familiari anziani.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha ritenuto, in sede di delibazione propria della fase cautelare, che il ricorso non presentasse apprezzabili profili di fondatezza. In primo luogo, la trasformazione di locali accessori in autonoma unità abitativa è stata qualificata come mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ai sensi dell’art. 23-ter del D.P.R. n. 380/2001, comportando il passaggio da una categoria funzionale non residenziale a quella residenziale e un conseguente aggravio del carico urbanistico.

Il Tribunale ha poi evidenziato che tale trasformazione, anche se realizzata senza opere murarie significative, necessita di idoneo titolo abilitativo, risultato nella fattispecie assente. La tesi dei ricorrenti del mero “utilizzo interno mediante arredi mobili” non è stata ritenuta persuasiva alla luce delle risultanze del sopralluogo, che aveva accertato la presenza di impianti, due cucine, servizi igienici completi e camere da letto, elementi denotanti una stabile e permanente destinazione abitativa dei vani.

Elemento dirimente è stata considerata la circostanza, desumibile dal verbale di sopralluogo, che i locali presentavano un’altezza interna variabile tra 2,23 e 2,25 metri, nettamente inferiore al minimo di 2,70 metri prescritto per i locali ad uso abitativo dal D.M. 5 luglio 1975. Tale difformità è stata ricondotta ai requisiti igienico-sanitari posti a tutela della salute, la cui carenza è stata ritenuta preclusiva in radice della legittima utilizzazione abitativa dei vani.

Quanto all’ordinanza di demolizione, il Collegio l’ha qualificata come atto dovuto e vincolato, la cui motivazione si esaurisce nell’accertamento dell’illecito edilizio, senza che sia richiesta una specifica valutazione comparativa dell’interesse pubblico alla repressione dell’abuso. Nel bilanciamento degli interessi contrapposti, il Tribunale ha ritenuto prevalente l’interesse pubblico al ripristino della legalità violata e alla tutela della salute pubblica, recessivo essendo il pregiudizio meramente economico lamentato dai ricorrenti, nonché la dedotta necessità di assistere familiari anziani, socialmente apprezzabile ma non idonea a legittimare l’utilizzo di locali privi dei requisiti minimi di abitabilità. L’istanza cautelare è stata pertanto respinta, con compensazione delle spese della fase.