Abusi edilizi e altezza minima dei soffitti a volta ordine di ripristino (TAR Puglia n. 639 del 17.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di rimessione in pristino adottato a fronte di opere realizzate in difformità dal permesso di costruire costituisce esercizio di attività vincolata e, come tale, non è inficiato dall’omessa comunicazione di avvio del procedimento, non essendovi spazio per momenti partecipativi del destinatario. Il medesimo ordine non integra esercizio del potere di autotutela, ma esplicazione dei poteri di vigilanza edilizia: trattandosi di illecito a carattere permanente, può essere disposto in ogni tempo. La revoca degli effetti della segnalazione certificata di agibilità fondata su dichiarazioni non veritiere non è provvedimento di autotutela, ma mera constatazione dell’inefficacia della segnalazione. Nei locali con soffitti inclinati o misti l’altezza utile va calcolata come altezza media minima, secondo la previsione del regolamento edilizio comunale richiamato nel titolo abilitativo.

Il Fatto

Le ricorrenti, proprietaria e conduttrice di un immobile adibito a locale commerciale, avevano ottenuto nel 2017 il permesso di costruire per un intervento di manutenzione straordinaria e cambio di destinazione d’uso da abitazione a negozio, consistente nell’adeguamento dei servizi, dell’impianto elettrico e nell’abbassamento del piano di calpestio per innalzare l’altezza del locale. I lavori erano stati conclusi nell’aprile 2018 e seguiti da segnalazione certificata di agibilità.

Nel luglio 2024 un sopralluogo comunale rilevava difformità: altezza interna inferiore a quella assentita, una rampa-scala non autorizzata e la mancata realizzazione dell’antibagno. Il Comune adottava quindi l’ordinanza di rimessione in pristino con revoca dell’agibilità, l’ordine di cessazione dell’attività commerciale e, in seguito, la sospensione dei lavori oggetto di una SCIA in sanatoria. Le ricorrenti impugnavano gli atti davanti al TAR, deducendo il difetto di comunicazione di avvio, l’erronea interpretazione del requisito di altezza e la tardività dei provvedimenti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio rigetta il ricorso introduttivo e dichiara inammissibili i motivi aggiunti. Sul primo motivo richiama il consolidato orientamento secondo cui l’omessa comunicazione di avvio non determina l’annullamento dell’atto vincolato, dovendosi applicare l’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990. L’esercizio del potere repressivo degli abusi edilizi è attività vincolata: non vi è spazio per la partecipazione del destinatario (Cons. Stato, Sez. VI, n. 5183 dell’11 giugno 2024; Cons. Stato, Sez. II, n. 4366 del 16 maggio 2024). La stessa logica vale per la revoca dell’agibilità e per l’ordine di cessazione dell’attività.

Sul merito, il Tribunale dichiara inammissibili le censure sviluppate nella memoria dell’1 marzo 2025, perché prospettano profili nuovi rispetto al ricorso: il riferimento al Regolamento Edilizio Tipo regionale e la contestazione delle misurazioni comunali non erano stati originariamente dedotti, con violazione degli artt. 40 e ss. cod. proc. amm.

Nel merito, l’art. 64, par. A1), del regolamento edilizio comunale prescrive che, per i soffitti inclinati o misti, l’altezza minima di 2,70 metri debba intendersi come altezza media minima. Il richiamo alla legge regionale n. 26/2009 è irrilevante, riguardando le nuove costruzioni. La relazione tecnica assentita richiama l’altezza “utile” di 2,75 metri, e gli elaborati grafici indicano un’altezza massima di 3,25 metri: la differenziazione conferma che il dato autorizzato era quello medio minimo. Il regolamento comunale, espressamente richiamato nel titolo, costituisce il referente tecnico-normativo dell’assentimento.

Sulla tardività, l’ordine di ripristino non è autotutela ma vigilanza edilizia; l’illecito è permanente e l’ordine può essere emesso in ogni tempo (Cons. Stato, Ad. Plen., n. 9 del 17 ottobre 2017). La revoca dell’agibilità, fondata sulla scoperta delle difformità rispetto a quanto dichiarato nella SCIA, è mera constatazione dell’inefficacia ai sensi dell’art. 21 legge n. 241/1990.

I motivi aggiunti avverso l’ordinanza di sospensione dei lavori sono inammissibili per difetto di interesse ex art. 35, comma 1, lett. b), cod. proc. amm.: i lavori erano già eseguiti e la stessa ordinanza ripristinatoria valeva come titolo autorizzativo. Le spese sono compensate.