Abusi maggiori in area vincolata non condonabili e demolizione dovuta (TAR Lazio n. 558 del 09.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di terzo condono edilizio, le opere abusive ricadenti in area sottoposta a vincolo paesaggistico sono suscettibili di sanatoria solo se riconducibili agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003, purché non comportino aumento di cubatura e superficie e siano conformi alle prescrizioni urbanistiche. Gli abusi “maggiori” di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato restano preclusi in modo assoluto, anche se anteriori al vincolo e conformi agli strumenti urbanistici. Il diniego comunale assume carattere vincolato e rende ultronea ogni valutazione tecnico-discrezionale riservata alla Regione. La pendenza del giudizio sul diniego non paralizza il potere di repressione e l’ordinanza di demolizione, atto dovuto, non richiede la comunicazione di avvio del procedimento.

Il Fatto

Il ricorrente ha presentato istanza di condono edilizio per la regolarizzazione di un fabbricato ad uso civile abitazione, di superficie residenziale di 60 mq, realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico. Il Comune ha respinto l’istanza rilevando carenza documentale, non conformità delle opere allo strumento urbanistico vigente e improcedibilità ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003 e dell’art. 3 L.R. Lazio n. 12/2004, trattandosi di abuso di tipologia 1 in area vincolata. Il diniego richiama un parere regionale.

Avverso il diniego il ricorrente ha proposto ricorso, articolando censure di incompetenza, difetto di motivazione e illegittimità costituzionale. Successivamente ha impugnato con motivi aggiunti l’ordinanza con cui il Comune ha ingiunto la demolizione del fabbricato, deducendo vizi derivati e vizi propri, tra cui la violazione delle garanzie partecipative.

La Motivazione della Corte

Il TAR muove da un dato fattuale incontestato: il manufatto insiste in area gravata da vincolo paesaggistico e integra un abuso di tipologia 1, ossia un’opera non conforme alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Sul primo motivo, il Tribunale esclude ogni sconfinamento nelle attribuzioni regionali. Il Comune è l’autorità competente a definire le domande di condono, e nel caso concreto si è limitato a riscontrare l’insussistenza dei presupposti di legge per la sanatoria, adottando un atto di carattere rigorosamente vincolato. Nessuno spazio residuava per valutazioni tecnico-discrezionali in vista del nulla-osta paesaggistico.

Quanto al difetto di motivazione, il TAR qualifica il diniego come provvedimento plurimotivato, fondato su ragioni distinte e autonome: basta la legittimità di una sola a sorreggere l’atto. Il motivo ostativo alla sanatoria assorbe quello relativo al contrasto urbanistico. Il Collegio richiama il costante indirizzo del Cons. Stato n. 2632 del 2026, unitamente a Cons. Stato n. 936 del 2026 e Cons. Stato n. 7320 del 2025: il terzo condono è applicabile solo agli interventi di minore rilevanza, mentre le nuove costruzioni e le ristrutturazioni restano precluse anche se conformi alla disciplina urbanistica.

La Corte argomenta che l’inciso “non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti” dell’art. 3 L.R. n. 12/2004 non deroga alla disciplina statale, ma va letto nel quadro della preclusione dalla stessa fatta salva. Diversamente, la norma regionale introdurrebbe una misura più ampia di quella nazionale. Su questo punto il TAR richiama Corte cost. n. 181 del 2021, che ha già escluso l’illegittimità costituzionale della disposizione regionale, considerandola legittimo esercizio di una facoltà di maggiore tutela delle aree vincolate.

La questione di legittimità costituzionale è dichiarata manifestamente infondata, essendo la normativa condonistica già scrutinata dalla Consulta (Corte cost. n. 196 del 2004 e n. 181 del 2021) con riguardo alla tutela di valori di precipuo rilievo costituzionale. Il carattere vincolato del diniego rende ininfluente la mancata allegazione del parere regionale.

Infine, il TAR rigetta i vizi propri dell’ordinanza demolitoria: la pendenza del giudizio sul diniego non paralizza il potere di vigilanza, di natura doverosa, e l’ordinanza di demolizione, atto vincolato, rende ultronea la comunicazione di avvio del procedimento ai sensi dell’art. 7 l. n. 241/1990, con applicazione dell’art. 21-octies, comma 2. Ricorso e motivi aggiunti sono respinti, con compensazione delle spese.