Abusi maggiori in area vincolata: nessun condono e nessun silenzio assenso (TAR Lazio n. 2457 del 09.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli abusi maggiori — riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3 dell’Allegato 1 al d.l. n. 269/2003 — realizzati su aree soggette a vincolo di inedificabilità, assoluto o relativo, sono insanabili ex lege. L’art. 32, comma 27, del d.l. n. 269/2003, letto con l’art. 3, comma 1, lett. b), della l.r. Lazio n. 12/2004, preclude il condono per le opere che rechino nuove superfici e nuovi volumi su aree vincolate, a prescindere dalla preesistenza del vincolo rispetto all’opera. Su un’istanza di condono che non corrisponda alla fattispecie legale tipica non può formarsi alcun silenzio assenso, poiché l’insanabilità impedisce il perfezionamento del titolo abilitativo tacito.

Il Fatto

Il ricorrente impugna la determinazione dirigenziale con cui Roma Capitale ha respinto la domanda di condono edilizio presentata nel 2004, ai sensi del d.l. n. 269/2003 e della l.r. Lazio n. 12/2004, per un’unità immobiliare a destinazione residenziale realizzata in Roma. Il diniego, preceduto da preavviso di rigetto e dalle osservazioni della parte, si fonda sul vincolo di parziale inedificabilità gravante sull’area.

Il ricorrente deduce violazione delle norme sul condono e l’insussistenza dei vincoli, sostenendo che l’area ricadrebbe in zona di “Nuova Edificazione e Completamento” del piano particolareggiato e sarebbe compatibile con il P.T.P.R., con conseguente formazione del silenzio assenso. La domanda cautelare è stata respinta con ordinanza non appellata.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dall’accertamento del presupposto di fatto: l’area su cui insiste l’opera è assoggettata a vincolo di parziale inedificabilità “Falde idriche” risalente al 1967, anteriore alla stessa realizzazione dell’edificio, e al vincolo di P.T.P. Valle Aniene. L’opera, per dimensioni e tipologia, integra la fattispecie dell’abuso maggiore di cui al n. 1 dell’Allegato 1 al d.l. n. 269/2003, come del resto indicato nella medesima istanza.

Su questa base il Tribunale richiama l’indirizzo giurisprudenziale consolidato secondo cui, nelle aree vincolate, sono suscettibili di sanatoria solo le opere di minore rilevanza — tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 — integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, come affermato da Cons. Stato, Sez. VI, n. 425 del 2020 e da numerosi precedenti conformi del TAR Lazio. Per gli abusi maggiori opera invece una preclusione legale alla sanabilità.

La norma statale è chiara nell’indicare come ostativa la realizzazione di opere con nuove superfici e volumi su aree vincolate; la legge regionale del Lazio n. 12/2004, all’art. 3, comma 1, lett. b), è ancor più restrittiva, prevedendo la non sanabilità delle opere realizzate, anche prima dell’apposizione del vincolo, quando non conformi agli strumenti urbanistici.

Non valgono a superare la preclusione l’adozione del piano particolareggiato, la compatibilità con gli obiettivi del Piano Paesistico o l’intensa edificazione dell’area. Il piano particolareggiato, da un lato, non ammette sanatorie; dall’altro, la possibile edificazione secondo il Piano Paesistico riguarda manufatti ancora da realizzare, che ex ante devono munirsi di titolo e pareri. L’insanabilità dell’abuso maggiore impedisce quindi la formazione del silenzio assenso, non corrispondendo l’istanza alla fattispecie legale tipica. Il ricorso è respinto, con condanna alle spese in favore di Roma Capitale.