L’abusività edilizia originaria esclude l’indennizzo da acquisizione sanante (Cass. civ. Sez. 1 n. 22194 del 28.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di acquisizione sanante ex art. 42-bis d.P.R. n. 327/2001, il fabbricato realizzato in assenza di titolo abilitativo o in violazione della normativa urbanistica, edilizia o paesaggistica è giuridicamente inesistente ai fini indennitari, con la conseguenza che il giudice deve escluderne ogni incidenza, né come valore autonomo né come elemento di incremento del valore dell’area, ai sensi dell’art. 37, comma 3, T.U.E. L’abusività costituisce un dato oggettivo e originario, che non sorge con l’adozione dell’ordinanza di demolizione ma la precede, riflettendo il principio generale per cui l’attività illecita non può generare vantaggi economici a carico della collettività. L’indennizzo ex art. 42-bis, nella sua natura composita e unitaria, resta comunque ancorato ai criteri del T.U.E., che non prevedono deroghe al divieto di indennizzo per opere abusive.

Il Fatto

Una società proprietaria di un compendio immobiliare, comprendente un casale e relative aree, vedeva una porzione del terreno interessata da una procedura espropriativa per la realizzazione di una strada. L’amministrazione comunale, dopo un’iniziale occupazione d’urgenza, non concludeva il procedimento e solo nel 2017 disponeva l’acquisizione sanante ex art. 42-bis d.P.R. n. 327/2001, successivamente convalidata ed estesa a una porzione aggiuntiva.

La società proprietaria proponeva opposizione alla stima dinanzi alla Corte d’Appello, che determinava l’indennizzo in misura considerevolmente superiore rispetto a quello offerto, valorizzando anche il deprezzamento della porzione residua in ragione della presenza del fabbricato. Avverso tale decisione proponevano ricorso per cassazione sia il Comune, con quattro motivi, sia la società, con ricorso incidentale articolato in sette motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato preliminarmente i motivi del ricorso principale, rigettando il primo concernente l’applicazione dell’art. 33 T.U.E. in tema di espropriazione parziale di un bene unitario. Il vincolo funzionale tra porzione acquisita e parte residua va accertato in concreto e non può essere escluso per la mera distinta individuazione catastale, trattandosi di dato formale non dirimente.

Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo, volto a contestare la qualificazione della delibera di convalida come atto meramente sanante e non sostitutivo. Tale valutazione integra un accertamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua. La Corte ha comunque ribadito che il termine per l’opposizione alla stima non trova applicazione al provvedimento ex art. 42-bis T.U.E.

Con riferimento al terzo motivo, relativo alla valorizzazione di un fabbricato abusivo ai fini della determinazione dell’indennizzo, la Corte ne ha riconosciuto la fondatezza. Ha affermato che, ai sensi dell’art. 37, comma 3, T.U.E., non è dovuta indennità per le costruzioni realizzate in assenza di titolo abilitativo, salvo che sia stata già rilasciata la concessione in sanatoria alla data dell’evento ablativo. La corte territoriale aveva errato nel dare rilievo al momento formale dell’ordinanza demolitoria, ritenendo il manufatto legittimo perché ad essa antecedente, laddove l’abusività ha natura originaria e preclude ogni rilievo indennitario del bene. Il quarto motivo, concernente la prescrizione della componente del 5% annuo, è stato rigettato in quanto l’indennizzo ex art. 42-bis costituisce un credito unico e non scomponibile, soggetto all’ordinario termine di prescrizione decennale.

Quanto al ricorso incidentale, la Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo, relativo all’estensione della stima ai 60 mq aggiuntivi, per le medesime ragioni esposte in relazione al secondo motivo del ricorso principale. Ha rigettato il secondo e il terzo motivo, concernenti rispettivamente la flessibilità temporale dell’opposizione e la natura del vincolo ferroviario, qualificato come conformativo in quanto espressivo di una scelta di pianificazione generale. Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo, volto a ottenere l’indennizzo per le aree relitte, trattandosi di questione di merito non sindacabile in sede di legittimità. Ha rigettato il quinto motivo, ribadendo che l’obbligazione indennitaria costituisce debito di valuta non soggetto a rivalutazione automatica, e il sesto, confermando la natura unitaria e indennitaria del credito e la sua prescrizione decennale. Il settimo motivo, sulle spese, è rimasto assorbito dall’accoglimento del terzo motivo del ricorso principale.