Abuso edilizio permanente e ordine di demolizione al proprietario non autore (Cons. Stato n. 3597 del 08.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordinanza di demolizione di opere edilizie abusive costituisce provvedimento vincolato, ancorato al ricorrere dei presupposti di fatto e di diritto, e non presuppone alcuna istanza di parte che solleciti l’esercizio dei poteri di vigilanza edilizia. Essa può essere notificata al solo proprietario attuale dell’opera, purché questi ne abbia la disponibilità materiale e sia quindi in grado di eseguire il ripristino, poiché l’abusività è connotazione di natura reale che segue l’immobile nei successivi trasferimenti e la demolizione prescinde dalla coincidenza tra proprietario e realizzatore dell’abuso. La chiusura di un porticato con creazione di camere autonome integra nuova costruzione ai sensi dell’art. 10, primo comma, lett. a), del Testo unico edilizia, soggetta a permesso di costruire, con conseguente inapplicabilità della sanzione pecuniaria sostitutiva. Il diniego di accertamento di conformità è legittimo in assenza della doppia conformità richiesta dall’art. 36 del medesimo Testo unico.

Il Fatto

Il Comune di Pompei ha ordinato la demolizione di sei camere di un immobile destinato a struttura turistico-ricettiva, ricavate chiudendo un porticato senza permesso di costruire. L’ordinanza faceva seguito al diniego di condono straordinario e al rigetto dell’istanza di accertamento di conformità. La proprietaria ha impugnato sia l’ordine di ripristino sia i provvedimenti di diniego, chiedendo in via subordinata la conversione della demolizione in sanzione pecuniaria.

Il TAR Campania ha respinto il ricorso, ritenendo l’ordine demolitorio atto dovuto e vincolato, non qualificabili gli interventi come ristrutturazione edilizia “leggera” e infondata la richiesta di sanatoria. La proprietaria ha proposto appello, reiterando le censure del primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto il rapporto tra l’ordine di demolizione e le diffide della confinante, il cui ricorso era stato dichiarato inammissibile. La Corte richiama l’Adunanza plenaria n. 9 del 2017 e ribadisce che l’ordine di ripristino è «rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto». Necessario e sufficiente è l’accertamento dell’abusività delle opere, non l’istanza del privato: la sentenza invocata dall’appellante resta perciò irrilevante.

Quanto alla notifica, il Collegio supera la questione della qualificazione dell’abuso secondo lo schema dell’art. 31 o dell’art. 33 del Testo unico edilizia. Anche per l’ordine emesso ai sensi dell’art. 33 vale il principio secondo cui è sufficiente notificare l’atto (anche) al solo proprietario attuale, se ha la disponibilità dell’immobile ed è in condizione di eseguire la rimozione. L’abusività è connotazione reale che segue il bene, e la demolizione prescinde dalla coincidenza tra proprietario e autore dell’abuso (Cons. Stato, sez. II, n. 5622 del 2025).

Nel merito della qualificazione, la chiusura del portico e la creazione di sei camere autonome comportano aumento di volumetria e integrano un nuovo organismo edilizio, con destinazione d’uso permanente. L’intervento rientra perciò tra quelli di nuova costruzione ex art. 10, primo comma, lett. a), del Testo unico edilizia, con necessità di permesso di costruire. Ne deriva l’applicazione dell’art. 31, non dell’art. 33 né dell’art. 37, e l’infondatezza della richiesta di conversione in sanzione pecuniaria.

Sul diniego di accertamento di conformità, il Comune ha richiamato l’abusività già accertata con il diniego di condono e con la successiva ordinanza di demolizione. Manca quantomeno la conformità al primo parametro richiesto dall’art. 36 del Testo unico edilizia. La pendenza del ricorso per revocazione avverso la sentenza Cons. Stato, sez. VI, n. 3857/2022 non rileva, non essendo stata sospesa e risultando poi inammissibile (sez. VI, n. 9624/2024). Infine, la natura vincolata del diniego rende applicabile l’art. 21-octies, secondo comma, della legge n. 241/1990, che preclude l’annullamento per i vizi della comunicazione dei motivi ostativi. L’appello è rigettato, con compensazione delle spese.