Accertamento di conformità e doppia conformità: no alla zona bianca (Cons. Stato n. 9754 del 10.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento di conformità di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380/2001 richiede la prova, a carico dell’istante, della doppia conformità dell’opera alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda. Detta prova non può fondarsi sull’assunto che la decadenza del vincolo preordinato all’esproprio faccia riemergere automaticamente la destinazione urbanistica delle aree circostanti. Alla decadenza del vincolo espropriativo consegue, invece, la configurazione dell’area come zona bianca, sottoposta alle regole dell’art. 9 del d.P.R. n. 380/2001. La scadenza del piano attuativo e la scadenza dei vincoli espropriativi restano fattispecie distinte: la prima opera sul piano dell’ultrattività delle previsioni; la seconda non produce alcuna riespansione della pregressa destinazione di zona.

Il Fatto

Una società attiva nella lavorazione dell’alluminio, insieme a due società del medesimo gruppo, presentava al Comune un progetto per un nuovo impianto tecnologico. Il progetto non veniva accolto perché ritenuto in contrasto con la strumentazione urbanistica. Nel corso del successivo procedimento di variante il Comune accertava che gli interventi erano già stati realizzati abusivamente, insieme ad altre opere non previste, tra cui un manufatto chiuso ad uso portineria insistente su area di proprietà comunale. Seguiva l’ordinanza di demolizione.

Le società presentavano quindi domanda di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380/2001, riferita specificamente al manufatto. L’Amministrazione non si pronunciava e si formava il diniego tacito, impugnato davanti al TAR Marche. Il TAR, previa riunione con altro ricorso, respingeva le censure. Da qui l’appello, nel quale si sostiene che la prova della doppia conformità sarebbe desumibile dalla relazione del tecnico e che, decaduto il vincolo espropriativo, il terreno avrebbe riacquistato la capacità edificatoria.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. In via preliminare rigetta l’istanza di rinvio formulata dalle società, che avevano allegato un procedimento di variante al PRG e interlocuzioni in corso con l’Amministrazione. La richiesta non è accolta perché non ricorrono le situazioni eccezionali richieste dall’art. 73, comma 1-bis, cod. proc. amm. e perché l’esistenza delle interlocuzioni risulta soltanto affermata e non provata.

Nel merito, il Collegio conferma che non è dimostrato il requisito della doppia conformità. L’onere probatorio incombeva sulla parte interessata e non è stato adempiuto. La relazione del tecnico incaricato, richiamata dagli appellanti, si limita a descrivere il manufatto, le sue dimensioni e la titolarità dell’area, senza esprimersi sulla compatibilità urbanistica dell’opera. Da quel documento non è dato desumere alcunché di utile sul punto.

Il nucleo argomentativo riguarda la qualificazione dell’area. Le appellanti sostengono che, una volta decaduto il vincolo preordinato all’esproprio contenuto nel Piano Particolareggiato della zona industriale, il terreno riacquisti la destinazione delle aree circostanti. La tesi non è condivisibile. Il Collegio ribadisce che la decadenza del vincolo non imprime al terreno la destinazione delle aree limitrofe, ma lo assoggetta alle regole della c.d. zona bianca, come previsto dall’art. 9 del d.P.R. n. 380/2001. In tali aree la legislazione nazionale consente soltanto specifiche tipologie di intervento, tra le quali non rientra l’edificazione postulata dalle appellanti.

Il Consiglio richiama sul punto un proprio orientamento costante: Cons. Stato, Sez. IV, 24 agosto 2016, n. 3684, Cons. Stato, Sez. IV, 7 febbraio 2023, n. 1322 e Cons. Stato, Sez. IV, 18 dicembre 2023, n. 10972. Da tali pronunce si ricava che l’area già vincolata non riacquista automaticamente la destinazione antecedente, ma si configura come area non urbanisticamente disciplinata, rispetto alla quale il Comune deve esercitare la propria potestà urbanistica.

Il Collegio distingue poi la fattispecie in esame dalla scadenza del piano attuativo. Quando scade il termine di efficacia della pianificazione particolareggiata opera il principio di ultrattività delle previsioni di zona; quando invece scadono i vincoli espropriativi non vi è alcuna riespansione della precedente destinazione, ma la creazione di una zona bianca. La sentenza Cons. Stato, Sez. II, 18 giugno 2020, n. 3909, richiamata dall’appellante, presuppone proprio questa differenziazione. Ne consegue che le società non hanno dimostrato la compatibilità dell’opera con la disciplina urbanistica vigente al momento della sua realizzazione, con la conseguenza che il requisito della doppia conformità resta privo di prova.