Accordi urbanistici e pianificazione: nessun vincolo di risultato per il Comune (Cons. Stato n. 7350 del 17.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli accordi con i privati stipulati ai sensi dell’art. 18, l. reg. Emilia-Romagna n. 20/2000 costituiscono parte integrante dello strumento di pianificazione cui accedono e sono condizionati alla conferma delle loro previsioni nel piano approvato; essi pertanto non vincolano l’amministrazione nelle successive scelte pianificatorie né attribuiscono al privato un diritto all’edificazione. L’art. 4, comma 2, l. reg. n. 24/2017, nel prevedere che il Comune tenga conto degli accordi precedentemente stipulati, configura un’obbligazione di mezzi e non di risultato, lasciando alla discrezionalità amministrativa la selezione degli areali su cui concentrare la capacità edificatoria residua. Le relative determinazioni sono sindacabili solo per errori di fatto, abnormità o irrazionalità.

Il Fatto

La società ricorrente era proprietaria di un complesso immobiliare situato nel centro abitato, che si impegnava a cedere al Comune come opera di urbanizzazione in cambio del riconoscimento di una potenzialità edificatoria, demandata a future previsioni urbanistiche. Seguivano una variante e un accordo ex art. 18, l. reg. n. 20/2000, una convenzione urbanistica e successivi atti integrativi, con cessione di porzioni dell’immobile a titolo di urbanizzazione secondaria.

Dopo l’entrata in vigore della l. reg. n. 24/2017 e l’approvazione di una variante al PSC che riduceva del 70% la capacità residenziale, il Comune approvava il terzo POC, assegnando la quasi totalità della capacità edificatoria residua ad altri soggetti e respingendo l’osservazione della società. Il TAR Emilia-Romagna respingeva il ricorso; la società proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’argomentazione secondo cui l’art. 4, comma 2, l. reg. n. 24/2017 imporrebbe al Comune di dare corso agli accordi pregressi. La disposizione, letta nel suo tenore letterale, prevede che gli accordi costituiscano solo uno dei criteri preferenziali per la selezione delle aree, senza incardinare alcun vincolo in capo all’amministrazione.

La Corte richiama l’art. 18, comma 3, l. reg. n. 20/2000, che condiziona l’accordo alla conferma delle sue previsioni nel piano approvato: gli accordi non modificano direttamente gli strumenti di pianificazione né obbligano in tal senso il Comune. La scelta di privilegiare gli areali già avviati e di adempiere agli accordi per i quali la controprestazione era già eseguita appare non illogica, anche in ragione della sopravvenienza legislativa che ha imposto la riduzione della capacità insediativa.

Il Collegio ribadisce il costante orientamento secondo cui le scelte di pianificazione urbanistica sono ampiamente discrezionali e non sindacabili salvo errori di fatto, abnormità e irrazionalità (richiamate Cons. Stato, Sez. IV, n. 2962 del 2021 e Sez. IV n. 7926 del 2021). I criteri di selezione adottati risultano al più opinabili, ma non irragionevoli, e si sottraggono al sindacato giudiziale.

Quanto alle osservazioni al POC, la Corte richiama l’orientamento per cui esse costituiscono un mero apporto dei privati, senza obbligo di analitica confutazione, essendo sufficiente la motivazione desumibile dalla relazione illustrativa (Cons. Stato, Sez. IV, 2 gennaio 2023; Sez. IV n. 2422 del 2021; Sez. IV n. 751 del 2020). Il Comune ha esaminato le osservazioni e le ha ritenute distoniche rispetto all’obiettivo del contenimento del consumo di suolo. L’appello è quindi respinto, con integrale compensazione delle spese.