Acquisto all’asta non sana l’abuso edilizio: condono entro 120 giorni (Cons. Stato n. 6521 del 23.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
La vendita all’asta nell’ambito di una procedura esecutiva non ha effetto sanante degli eventuali illeciti edilizi realizzati sul bene. Il principio del c.d. effetto purgativo proprio dell’acquisto a titolo originario riguarda i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, non lo stato di fatto materiale e antigiuridico in cui il bene si trovi. L’art. 40, comma 6, l. n. 47/1985 è disposizione di stretta interpretazione, perché ampliativa di una disciplina eccezionale, e impone la presentazione della domanda di sanatoria entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento. L’ordinanza di demolizione di un immobile mai assistito da titolo è atto vincolato e non richiede motivazione rafforzata sull’interesse pubblico concreto e attuale.

Il Fatto

L’appellante acquista nel 2006, a seguito di asta pubblica nell’ambito di una procedura fallimentare, un terreno sul quale insistevano costruzioni abusive: un manufatto aperto su tre lati, un ulteriore corpo chiuso perimetralmente in legno, un’unità adibita a civile abitazione e una piscina interrata. Nel 2013 presenta domanda di condono ai sensi dell’art. 40 della l. n. 47/1985.

Il Comune di Castel Volturno, dopo il rigetto dell’istanza di sanatoria, adotta nel 2017 l’ordinanza di demolizione. Il TAR Campania respinge il ricorso e i motivi aggiunti, escludendo l’applicazione della norma invocata e ritenendo legittimo il provvedimento repressivo. L’appellante censura la sentenza, sostenendo tra l’altro l’acquisizione di tutte le costruzioni per accessione e l’insussistenza dei presupposti del diniego.

La Motivazione della Corte

Il Collegio conferma la sentenza, integrandone la motivazione. Richiamando la giurisprudenza civile, riconosce che in caso di vendita del suolo senza menzione della costruzione si trasferisce, per il principio di accessione, anche l’edificio, salvo costituzione di un diritto di superficie (Cass. civ., Sez. III, n. 17041 del 2018). L’acquisizione, tuttavia, non sorregge la pretesa del deducente.

La questione centrale è l’art. 40, comma 6, l. n. 47/1985, che consente la domanda di sanatoria entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento, purché le ragioni di credito siano anteriori all’entrata in vigore della legge. La norma è di stretta interpretazione, perché amplia il raggio applicativo di una disciplina già eccezionale (Cons. St., Sez. VI, n. 7246 del 2023; Cons. St., Sez. II, n. 5531 del 2024). Rileva la data del decreto di trasferimento, risalente al 2006, mentre l’istanza è stata presentata solo nel 2013.

Il Collegio dà continuità all’indirizzo secondo cui la vendita all’asta non ha effetto sanante degli illeciti edilizi. L’effetto purgativo dell’acquisto a titolo originario opera sui diritti e sui pesi, non sullo stato di fatto materiale. Il legislatore, per le opere abusive, considera solo la scansione dei tempi per attivare la sanabilità (Cons. St., Sez. IV, n. 1996 del 2017).

Irrilevante è l’asserita non conoscenza del decreto di trasferimento: opera il principio di autoresponsabilità, perché era onere dell’interessato presentare l’istanza nei termini. La presentazione tempestiva è funzionale al controllo dell’amministrazione sulla legittimità urbanistico-edilizia del manufatto acquistato in sede esecutiva.

Per completezza, il Collegio rileva che in zona vincolata l’ammissibilità del condono di cui al d.l. n. 269/2003 è limitata agli interventi di restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria su immobili esistenti. Gli interventi in esame consistono in nuove costruzioni su area soggetta a vincolo paesaggistico, idrogeologico e sismico. Il rigetto del condono e l’ordinanza di demolizione integrano atti vincolati. Quanto alla motivazione rafforzata, essa è esclusa per gli immobili mai assistiti da titolo, anche a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso (Cons. Stato, Ad. pl., n. 9 del 2017).