Agevolazioni prima casa su immobile in costruzione e termine di decadenza (Cass. civ. Sez. V n. 3988 del 17.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, qualora il bene trasferito sia un immobile ancora in corso di costruzione, il termine entro il quale deve essere realizzato il proposito dichiarato dal contribuente nell’atto di acquisto coincide con quello previsto per l’esercizio del potere di accertamento dell’amministrazione finanziaria. Poiché l’art. 1, nota II-bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 non fissa un termine per l’ultimazione dei lavori, tale termine non può che essere individuato in quello triennale di decadenza di cui all’art. 76, comma 2, d.P.R. n. 131/1986, decorrente dalla registrazione dell’atto. Ne consegue che i benefici fiscali sono conservati solo se la destinazione dell’immobile ad abitazione viene realizzata entro il suddetto termine, non potendo configurarsi un’agevolazione sine die. Il termine di diciotto mesi per il trasferimento della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile ha carattere meramente sollecitatorio.

Il Fatto

La contribuente acquistava con atto notarile un appartamento ed un garage allo stato rustico, stipulando contestualmente un mutuo per l’acquisto e dichiarando, nell’atto di trasferimento, di voler trasferire la residenza anagrafica per beneficiare delle riduzioni d’imposta previste per l’acquisto della prima casa.

Con avvisi di liquidazione dell’imposta e irrogazione delle sanzioni per l’annualità 2009, l’Agenzia dichiarava la decadenza dall’agevolazione, liquidando l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali. I giudici di primo grado rigettavano il ricorso, individuando il dies a quo del termine triennale di accertamento nel diciottesimo mese dalla stipula. La C.T.R. della Sicilia, in riforma, affermava che il termine decorre dal trentaseiesimo mese entro il quale la costruzione deve essere completata. La contribuente ricorre in Cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, che deduceva il giudicato interno sulla decorrenza del termine triennale dal diciottesimo mese, è disatteso. L’impugnazione della contribuente ha rimesso in discussione la questione del dies a quo dell’attività accertativa. L’attività interpretativa e di individuazione delle norme applicabili al caso concreto non è suscettibile di passare in giudicato autonomamente dalla domanda, assolvendo ad una funzione meramente strumentale rispetto alla decisione.

Il secondo ed il terzo motivo, trattati unitariamente perché vertenti sulla medesima quaestio iuris, sono parimenti rigettati. La Corte ricostruisce la disciplina: l’art. 1, nota II-bis, della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 prevede le condizioni per l’aliquota agevolata, richiedendo che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi la residenza.

I benefici devono essere riconosciuti anche per gli immobili in corso di costruzione, perché la ratio della norma mira a favorire l’acquisto della casa da adibire a prima abitazione. È sufficiente che l’immobile sia strutturalmente adeguato e destinato ad abitazione non di lusso. La Corte richiama la giurisprudenza di legittimità secondo cui la disciplina non prevede un termine per l’ultimazione dei lavori, che deve coincidere con quello entro cui l’amministrazione deve verificare i requisiti, ex art. 76, comma 2, d.P.R. n. 131/1986, decorrente dalla registrazione dell’atto.

La Corte ribadisce che i benefici possono conservarsi solo se la finalità dichiarata viene realizzata entro il termine triennale di decadenza. In assenza di specifica disciplina, il termine decorre dal momento in cui sussiste il potere di compiere l’atto accertativo. Le Sezioni Unite n. 1196 del 2000 hanno chiarito che, in caso di mendacio originario, il potere dell’ufficio sorge immediatamente; nel caso di mendacio per evento sopravvenuto, il potere nasce solo dal verificarsi dell’evento. Il termine di diciotto mesi ha carattere meramente sollecitatorio.

Nel caso concreto, l’avviso di liquidazione è stato emanato nel rispetto del termine decadenziale (3+3 anni) e ha riguardato la mancata ultimazione dei lavori nel triennio dall’acquisto. I primi tre motivi sono rigettati, l’ultimo assorbito; le spese seguono la soccombenza.