Agibilità subordinata al collaudo delle opere di urbanizzazione (TAR Sicilia n. 254 del 22.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La segnalazione certificata di agibilità, pur ricondotta al regime della SCIA, conserva la funzione del previgente certificato di agibilità e postula la verifica non solo dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza, ma anche della conformità urbanistico-edilizia dell’immobile. Tra i presupposti dell’agibilità rientra il completamento e il collaudo delle opere di urbanizzazione primaria previste dalla convenzione urbanistica. Ne consegue che la mancata realizzazione di tali opere, anche se gli obblighi convenzionali sono stati assunti da soggetti terzi, legittima la sospensione dell’efficacia della S.C.A. e l’esercizio del potere inibitorio, prevalendo l’interesse pubblico alla tutela della salute, della sicurezza e dell’igiene sull’affidamento del privato.

Il Fatto

La società ricorrente ha acquistato nel 2012 un lotto ricompreso in un piano particolareggiato destinato a edificio artigianale. Il comparto era disciplinato da una convenzione urbanistica che prevedeva la cessione gratuita delle aree e delle opere di urbanizzazione e l’obbligo, in capo al consorzio alienante, di realizzarle e collaudarle. Nel 2014 il SUAP comunale ha rilasciato la concessione edilizia. Le opere sono state dichiarate ultimate nel maggio 2021, con deposito della segnalazione certificata di agibilità corredata dalle asseverazioni tecniche, dalle certificazioni degli impianti e dal collaudo statico.

Con provvedimento notificato il 28.05.2021, il responsabile comunale ha disposto la sospensione immediata dell’efficacia della S.C.A. e il divieto di prosecuzione dell’attività, sul presupposto della mancata integrale realizzazione e del collaudo delle opere di urbanizzazione primaria. Le osservazioni presentate dalla società non hanno ricevuto riscontro. La società ha quindi impugnato l’atto davanti al giudice amministrativo.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge il ricorso e affronta il primo motivo, relativo alla violazione degli artt. 12 e 24 del d.P.R. 380/2001. Il Collegio osserva che la segnalazione certificata di agibilità, nonostante la riconduzione al regime della SCIA operata dalla riforma del 2016, conserva la funzione del previgente certificato di agibilità. Questa consiste nella verifica dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza e, insieme, della conformità urbanistico-edilizia dell’edificio.

Da tale premessa discende che l’agibilità costituisce la sintesi dei requisiti igienico-sanitari e di quelli urbanistico-edilizi, tra i quali rientra il completamento e il collaudo delle opere di urbanizzazione primaria previste dalle convenzioni. La normativa esclude la possibilità di riconoscere l’agibilità, anche parziale, in assenza della realizzazione e del collaudo delle opere relative all’intero intervento. Il Collegio richiama sul punto TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, n. 3174 del 2024 e, quanto al difetto di perfezionamento della fattispecie abilitativa in caso di dichiarazioni non veritiere, TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, n. 8037 del 2025 e TAR Sicilia, Palermo, Sez. II, n. 19 del 2022.

Le convenzioni urbanistiche integrano dunque i presupposti per il riconoscimento dell’agibilità e le clausole che la subordinano al completamento delle opere sono legittime ed efficaci, a prescindere dalla natura negoziale dell’atto (Cons. Stato, Sez. II, n. 3836 del 2021). La loro violazione determina l’irregolarità dell’intervento e giustifica la dichiarazione di inefficacia della S.C.A..

Quanto al secondo motivo, incentrato sullo sviamento di potere, il Tribunale chiarisce che il mancato completamento delle urbanizzazioni rileva anche nei confronti dell’attuale proprietario, indipendentemente dal fatto che gli obblighi convenzionali siano stati assunti da terzi. Le obbligazioni urbanistiche si presumono solidali e le conseguenze dell’inadempimento ricadono sul titolare del manufatto. Il provvedimento è sorretto da un prevalente interesse pubblico alla tutela della salute, della sicurezza e dell’igiene, poiché l’assenza di urbanizzazioni collaudate impedisce il corretto allacciamento alle reti e compromette la funzionalità degli edifici.

Il Collegio precisa infine che l’atto determina soltanto la sospensione dell’efficacia della S.C.A., che continua a esistere ed essere valida pur non producendo effetti per la durata della sospensione. Le ulteriori disposizioni del provvedimento relative alla prosecuzione dell’attività restano impregiudicate, non essendo state specificamente impugnate, ai sensi dell’art. 34, comma 2, c.p.a.. Le spese sono compensate.