Alienazione ERP: criteri regionali di prezzo e riparto di competenze (Cons. Stato n. 1854 del 09.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, la disciplina regionale che richiama il D.I. 24 febbraio 2015 per l’avvio del programma non esclude l’applicazione delle norme regionali sui valori immobiliari. Il rinvio alle “condizioni riconosciute” e ai “valori immobiliari definiti dalla disciplina statale e regionale per l’ERP” opera come clausola di rinvio alla normativa regionale di settore, che legittima il moltiplicatore compreso tra 100 e 150 con motivazione dell’ente proprietario. La ripartizione costituzionale delle competenze in materia ERP, ricostruita dalle Corte cost. nn. 94/2007 e 121/2010, assegna alla Regione la definizione dei relativi valori, con conseguente esclusione di un’interpretatio abrogans delle disposizioni regionali. La clausola che subordina l’acquisto alla regolarità nei pagamenti è razionale e non illegittima, non incidendo sulla facoltà di manifestare l’interesse all’acquisto.

Il Fatto

Un gruppo di assegnatari di alloggi realizzati ai sensi dell’art. 18 del decreto legge n. 152/1991, dipendenti di amministrazioni statali impegnati nella lotta alla criminalità organizzata, ha impugnato gli atti con cui l’ATER di Roma ha avviato il programma di alienazione degli immobili siti nei complessi “Barcaccia” e “Collina delle Muse”. Gli alloggi erano stati consegnati tra il 2005 e il 2006 senza stipula dei contratti di locazione e con canoni provvisori, poi contestati in un contenzioso civile parallelo.

I ricorrenti hanno censurato i criteri di determinazione del prezzo, la clausola di regolarità nei pagamenti e le modalità operative imposte agli aderenti. Il TAR Lazio ha respinto l’eccezione di difetto di giurisdizione, ha respinto il primo e il secondo motivo, ha accolto solo il profilo relativo agli oneri di conformità catastale e APE, annullando in parte qua i punti 5 e 6 delle note ATER. La sentenza è stata appellata.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto l’eccezione di difetto di giurisdizione riproposta dall’ATER con memoria. La statuizione del primo giudice non è stata impugnata, neppure in via incidentale: sul punto si è formato il giudicato, con conseguente inammissibilità dell’eccezione (richiamate Cons. Stato, sez. III, n. 4786 del 2025 e n. 1546 del 2025).

Nel merito, il Collegio respinge il motivo sui criteri di prezzo. Gli appellanti valorizzano il solo comma 78 dell’art. 9 l.r. Lazio n. 19/2022, che menziona l’avvio del programma “ai sensi” del D.I. 24 febbraio 2015. Il successivo comma 79 richiama invece espressamente le “condizioni riconosciute” e i “valori immobiliari definiti dalla disciplina statale e regionale per l’ERP”. Poiché su tale specifico tema il D.I. non è ribadito, il rinvio univoco è all’art. 48 l.r. n. 27/2006, che prevede il moltiplicatore tra 100 e 150 e attribuisce all’ente il potere di motivarne la scelta. La lettura invocata dagli appellanti si risolverebbe in un’interpretatio abrogans del comma 79.

Il Collegio richiama la giurisprudenza costituzionale (Corte cost. nn. 94/2007 e 121/2010), che colloca la gestione del patrimonio ERP e la definizione dei valori nella competenza residuale regionale. Il moltiplicatore 130 risulta determinato con motivata delibera nel piano commissariale, quale valore minimo compatibile con l’equilibrio economico-finanziario dell’ente: gli appellanti non dimostrano illogicità o travisamento. La DGR n. 410/2015, integrata dalla deliberazione n. 623/2020, è inoltre circoscritta a fattispecie diverse da quella in esame.

Quanto alla clausola “in regola con canoni e oneri”, l’incertezza sulla quantificazione del canone non la converte in condizione illegittima. Essa non impedisce di manifestare l’interesse all’acquisto e la regolarità è requisito valutabile al perfezionamento del trasferimento. La determinazione del canone appartiene alla giurisdizione ordinaria e il Tribunale civile ha già fissato criteri di calcolo con sentenza non definitiva. L’incertezza lamentata si è consolidata per libera scelta dei privati che hanno contestato gli importi comunicati, senza precludere il versamento dell’importo provvisorio con riserva di ripetizione.

Sugli oneri operativi, il pagamento integrale al rogito trova riscontro nell’art. 2, comma 11, D.I. 2015 e le spese di istruttoria nell’art. 2, comma 10. Le norme regionali invocate riguardano procedure di valorizzazione non applicabili agli alloggi ex art. 18: nessuna disparità di trattamento. L’adesione tramite piattaforma digitale attiene a profili organizzativi e la sua inosservanza è irregolarità formale priva di lesività. L’appello è rigettato, con compensazione delle spese.