Ampliamento edilizio e tipologia bifamiliare: rileva il numero attuale di unità (TAR Toscana n. 80 del 14.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In assenza di un criterio normativo che individui le caratteristiche strutturali atte a qualificare come bifamiliare o trifamiliare una costruzione residenziale rispondente alla tipologia della villa, l’unico elemento di distinzione è il numero delle unità immobiliari autonome presenti nell’edificio, ciascuna dotata di servizi essenziali e di proprio ingresso. Tale numero può variare nel tempo per effetto di frazionamenti o accorpamenti legittimamente realizzati, con la conseguenza che il Comune deve fare riferimento alla tipologia attuale e non a quella originaria. Il rilievo dell’assenza della autorizzazione paesaggistica a corredo della scia in variante che ha legittimato l’accorpamento, già comunicato con il preavviso di diniego, non impone il soccorso istruttorio, dovendo l’istante produrre il titolo mancante in sede di osservazioni. La mancanza del nulla osta idrogeologico non è superabile con la rinuncia al locale interrato, poiché ogni opera costruttiva in zona vincolata è soggetta ad autorizzazione.

Il Fatto

Il ricorrente conduce in locazione un appartamento inserito in un villino originariamente trifamiliare, divenuto bifamiliare a seguito di un accorpamento legittimato con scia in variante presentata nel 2023. Delegato dalla proprietà, ha chiesto al Comune il rilascio di un permesso di costruire per l’ampliamento dell’abitazione detenuta.

L’amministrazione ha respinto l’istanza con diniego, preceduto da preavviso ex art. 10-bis della legge n. 241/1990, rilevando che il fabbricato avrebbe conservato tipologia trifamiliare, che lo stato concessionato non corrisponderebbe a quello legittimo, che mancherebbe il nulla osta idrogeologico, che la scia di accorpamento sarebbe priva di autorizzazione paesaggistica e che la situazione dei locali cucina-soggiorno resterebbe incerta. Il ricorrente ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Toscana.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina tutti i motivi, pur rilevando che i plurimi capi di motivazione dell’atto non risultano superati, in ragione della portata conformativa che la decisione può assumere su una futura istanza di permesso. Il primo motivo è ritenuto fondato: il Comune non può ancorare la qualificazione alla tipologia originaria.

La tesi dell’amministrazione, secondo cui accorpamenti da semplice rimozione di tramezzi non inciderebbero sulla struttura del bene, non convince. Non esiste un criterio normativo che fissi le caratteristiche strutturali della villa bifamiliare o trifamiliare. Anche l’art. 134 del regolamento edilizio comunale, non richiamato nel provvedimento, fa dipendere la natura bifamiliare dal numero di unità autonome.

Il secondo motivo è respinto. La mancanza dell’autorizzazione paesaggistica era stata rilevata nel preavviso di diniego: l’istante, se ne fosse stato in possesso, avrebbe dovuto produrla con le osservazioni. In difetto, il Comune ha correttamente desunto l’inefficacia del titolo edilizio che aveva legittimato il passaggio da tre a due unità.

Parimenti infondata è la doglianza sul nulla osta idrogeologico. Ai sensi dell’art. 42, comma 3, lettera b), della legge regionale n. 39/2000 qualunque opera costruttiva in zona vincolata è soggetta ad autorizzazione, non solo quella realizzata nel sottosuolo.

Il terzo motivo, relativo alle difformità tra stato concessionato e stato legittimo qualificate come errori materiali, è privo di fondamento. I rilievi erano stati comunicati nei motivi ostativi e, nella fase successiva, il richiedente avrebbe dovuto depositare tavole emendate. Il ricorso è quindi respinto, con compensazione delle spese.