Aree zona F inedificabili e rivalutazione d’ufficio del danno da occupazione (Cass. civ. Sez. I n. 24724 del 07.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le zone territoriali omogenee di tipo F, destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale, sono caratterizzate da interventi riconducibili alla mano pubblica o a soggetti istituzionalmente competenti. Ne consegue che, in assenza di specifiche previsioni di sottozone con edificabilità promiscua o privata, i suoli inseriti in zona F sono inedificabili, con la conseguenza che non può essere loro attribuito un valore intermedio tra quello agricolo e quello edificabile in difetto di individuazione di utilizzazione alternativa. Nelle obbligazioni di valore derivanti da fatto illecito, la rivalutazione monetaria del credito risarcitorio va riconosciuta d’ufficio, anche in appello, costituendo il credito rivalutato una diversa espressione monetaria del risarcimento. Il giudice deve inoltre rendere omogenee, con la rivalutazione, le poste del credito risarcitorio e degli acconti versati, prima di operare la detrazione.

Il Fatto

La proprietaria di un terreno occupato d’urgenza dalla pubblica amministrazione per la costruzione di un complesso sportivo mai realizzato convenne l’ente locale davanti al Tribunale, chiedendo la restituzione del suolo e il risarcimento dei danni per l’illegittima occupazione e per il ripristino dello stato anteriore, al netto delle indennità già corrisposte. Il primo decreto di acquisizione sanante era stato emesso su una norma dichiarata incostituzionale; il secondo, sopravvenuto nel corso del giudizio, era stato annullato dal giudice amministrativo.

Il Tribunale accolse la domanda. La Corte d’appello, dopo nuova consulenza tecnica, rideterminò il danno da rimessione in pristino e riconobbe il risarcimento per l’occupazione illegittima dal marzo 1993 alla pubblicazione della sentenza. Il Comune ricorre per cassazione con tre motivi; la proprietaria resiste e propone ricorso incidentale con due mezzi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo del ricorso principale è in parte inammissibile e in parte fondato. È inammissibile dove denuncia l’omesso raffronto tra le conclusioni del consulente d’ufficio e quelle del consulente di parte, perché l’omesso esame di un fatto decisivo riguarda solo un fatto storico e non le prospettazioni di parte, come pure non rileva l’omesso esame di elementi istruttori.

Nel resto il motivo è fondato. L’art. 2 del d.m. n. 1444/1968 qualifica le zone F come parti del territorio destinate ad attrezzature e impianti di interesse generale. La destinazione funzionale alla soddisfazione di tale interesse preclude di regola ai privati le trasformazioni riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, salvo che lo strumento urbanistico introduca una sottozona con possibilità edificatoria promiscua o privata. La sentenza impugnata, recependo la consulenza, aveva ritenuto il fondo in parte ricadente in zona Fb1 sportiva come edificabile anche a iniziativa privata, senza dare atto di alcuna previsione di sottozone con edificabilità privata.

Ne segue che anche la zona Fb1 doveva considerarsi inedificabile, ai sensi dell’art. 37, quarto comma, del d.P.R. n. 327/2001, che esclude le possibilità legali di edificazione quando l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità assoluta in base alla normativa statale o regionale o alle previsioni degli atti di pianificazione. Il valore intermedio tra agricolo ed edificabile avrebbe potuto essere condiviso solo individuando possibili sfruttamenti del suolo diversi da quello edificatorio, individuazione che la sentenza non opera. Nessun rilievo può avere una diversa previsione delle norme tecniche di attuazione, di carattere subordinato rispetto al piano urbanistico.

Quanto al secondo motivo principale e ai due motivi incidentali, la Corte richiama il principio delle Sezioni Unite n. 1712 del 1995: nelle obbligazioni di valore il danno va risarcito riconoscendo d’ufficio la rivalutazione del bene perduto, e il creditore ha diritto anche al ristoro per l’intempestivo utilizzo della somma, purché provato. La sentenza aveva liquidato il danno per la perdita di disponibilità del suolo dal marzo 1993 al marzo 2020 senza individuare alcun criterio di rivalutazione degli importi più antichi. Parimenti, gli acconti versati dall’ente erano stati esclusi dalla rivalutazione sull’erroneo rilievo della tardività della domanda, mentre il giudice deve rendere omogenee le due poste contabili prima della detrazione.

Il terzo motivo, relativo alla condanna alle spese, resta assorbito. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.