Veranda tra condomini: il difetto di permesso a costruire non rileva nei rapporti privatistici (Cass. civ. Sez. 2 n. 6035 del 17.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il difetto della concessione o del permesso di costruire e delle altre autorizzazioni amministrative esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico e non influisce sui rapporti di natura privatistica tra condòmini, che devono essere limitati alla questione della lesione del decoro architettonico. Il giudice del merito può legittimamente disattendere le argomentazioni tecniche del consulente d’ufficio, sostituendole con proprie valutazioni, purché la motivazione sia adeguata ed esente da vizi logici, non essendo la consulenza vincolante. La valutazione sull’impatto di un’opera modificativa sul decoro architettonico spetta al giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità se non nei limiti del vizio di motivazione di cui all’art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ.

Il Fatto

Un condomino proprietario di un appartamento al primo piano conveniva in giudizio il proprietario dell’unità immobiliare soprastante, il quale aveva realizzato sui propri balconi una copertura in lamiera su supporti metallici, trasformandoli di fatto in veranda. L’attore ne chiedeva la rimozione, sostenendo che l’opera, realizzata senza autorizzazioni amministrative e senza le maggioranze condominiali, integrasse un’innovazione lesiva del decoro architettonico dell’edificio e dannosa per le parti comuni.

Il Tribunale rigettava la domanda e la Corte d’Appello di Reggio Calabria confermava la decisione, escludendo sia la lesione del decoro architettonico sia la violazione delle norme sulle distanze. Il condomino soccombente proponeva quindi ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente deduceva la violazione degli artt. 1102 e 1122 cod. civ., censurando la sentenza per non aver considerato l’abusivismo edilizio dell’opera, realizzata senza permesso di costruire e senza le autorizzazioni paesaggistiche.

La Corte ha ritenuto il motivo infondato, richiamando il principio per cui il difetto del titolo edilizio esaurisce la propria rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza riverberarsi sui rapporti privatistici tra condòmini. L’accertamento dell’eventuale lesione del decoro architettonico resta l’unico profilo rilevante in questa sede.

Con il secondo motivo il ricorrente lamentava la violazione dell’art. 116 cod. proc. civ., sostenendo che la Corte territoriale si fosse immotivatamente discostata dalle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio. La Cassazione ha ribadito il principio judex peritus peritorum, in forza del quale il giudice di merito può disattendere le conclusioni del consulente, purché la motivazione sia adeguata e scevra da vizi logici.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva spiegato le ragioni del dissenso, valorizzando anche elementi fattuali come la presenza di una copertura condominiale di maggiori dimensioni e la precarietà della struttura, precisando che alla CTU spetta un giudizio tecnico e non giuridico. La valutazione circa la lesione del decoro architettonico, fondata su dimensioni, consistenza e tipologia del manufatto, è stata quindi ritenuta insindacabile in sede di legittimità.