Opere di urbanizzazione non ultimate sospendono agibilità ma non annullano titolo edilizio (TAR Lombardia n. 902 del 14.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
La mancata ultimazione delle opere di urbanizzazione previste dalla convenzione urbanistica non rende illegittimi i titoli edilizi rilasciati in esecuzione della stessa, e non ne giustifica l’annullamento in autotutela. La convenzione richiede che le opere di urbanizzazione siano avviate prima delle edificazioni private e procedano contestualmente con regolarità e continuità, ma non che siano completate prima del rilascio dei titoli edilizi. Di fronte all’inadempimento, lo strumento proporzionato non è la cancellazione dei titoli edilizi, ma la sospensione degli effetti pratici degli stessi mediante il rifiuto o il rinvio dell’agibilità, ex art. 24, comma 4, d.P.R. n. 380/2001, fino alla sistemazione delle aree di interesse pubblico. Gli obblighi di esecuzione delle opere di urbanizzazione gravano sui soggetti attuatori e sui loro aventi causa anche dopo la scadenza della convenzione, quali oneri reali, e legittimano il Comune a esigere un progetto complessivo di completamento.

Il Fatto

La società ricorrente è subentrata nella posizione di uno dei soggetti attuatori del piano attuativo di iniziativa privata denominato “Ambito 13 – Cascina Merina”, nel Comune di Stezzano, finalizzato alla trasformazione residenziale di un’area di 63.500 mq. La convenzione urbanistica, stipulata in data 15 dicembre 2014 con durata decennale, pone a carico dei soggetti attuatori la realizzazione delle opere di urbanizzazione, stabilendo che le stesse siano avviate prima delle edificazioni private e procedano contestualmente con regolarità e continuità, con ultimazione entro 60 mesi.

Dopo la presentazione della SCIA per la costruzione di tre palazzine e della successiva SCIA di agibilità, il Comune ha annullato in autotutela entrambi i titoli con determinazione del 4 luglio 2024, contestando la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione. La società ha impugnato gli atti, lamentando la tardività dell’autotutela e l’erronea interpretazione della convenzione. Il TAR, con due ordinanze cautelari, ha disposto un confronto amministrativo per quantificare le opere mancanti e le prospettive di completamento.

La Motivazione della Corte

Il TAR qualifica il giudizio come formalmente impugnatorio ma sostanzialmente volto all’accertamento delle obbligazioni nascenti dalla convenzione urbanistica. Su questa base supera i contrapposti argomenti sulla tardività: l’amministrazione non è vincolata ai tempi dell’autotutela, perché il suo intervento salvaguarda l’equilibrio pattizio tra utilità pubbliche e private, mentre il privato può impugnare quando le pretese del Comune sono divenute chiare.

Nel merito, la Corte ritiene che l’annullamento in autotutela sia viziato da sviamento e difetto di proporzionalità. Esso non si fonda su vizi originari del titolo edilizio, ma sul comportamento omissivo dei proprietari rispetto a opere diverse, da regolare con titoli autonomi.

La convenzione, osserva il TAR, non impone che le opere di urbanizzazione precedano le edificazioni private. È sufficiente che siano avviate in modo effettivo e procedano contestualmente. Manca ogni riferimento a un’illegittimità sopravvenuta dei titoli edilizi, clausola peraltro di dubbia legittimità, mentre vi è un espresso rinvio all’agibilità: gli edifici sono dichiarabili agibili solo dopo l’ultimazione delle opere che li riguardano.

Il superamento del termine di 60 mesi non comporta il divieto di rilasciare nuovi titoli edilizi. Diversamente, la durata decennale della convenzione risulterebbe dimezzata, con pregiudizio per entrambe le parti. La scadenza, invece, legittima il Comune a esigere un progetto complessivo per le opere ancora mancanti, elaborato mediante conferenza di servizi, previa ricognizione e collaudo delle opere eseguite.

Il TAR accoglie quindi parzialmente il ricorso: annulla il provvedimento in autotutela nella parte in cui priva di titolo edilizio gli edifici della ricorrente, mentre accerta gli obblighi convenzionali, che permangono in capo ai soggetti attuatori e agli aventi causa anche dopo la scadenza, quali oneri reali. Compensa le spese e pone il contributo unificato a carico del Comune ex art. 13, comma 6-bis.1, d.P.R. n. 115/2002.