Box interrato fuori quota: variazione essenziale e sanatoria parziale inammissibile (Cons. Stato n. 10225 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La difformità di quota di un manufatto interrato rispetto al profilo naturale del terreno, con emersione parziale del volume, integra variazione essenziale ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. c) e d), d.P.R. n. 380/2001 e non semplice parziale difformità dal titolo. Manca, pertanto, il presupposto della fiscalizzazione di cui all’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001, che richiede l’esistenza di una parte dell’opera realizzata in conformità al titolo e non bisognevole di sanatoria. È inammissibile la sanatoria parziale di un manufatto eseguito sine titolo, in forza del concetto unitario di costruzione e del divieto di frazionamento dell’intervento. La presentazione dell’istanza di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 non rende inefficace l’ordine di demolizione, ma ne sospende soltanto l’efficacia; in caso di rigetto il provvedimento sanzionatorio riacquista piena efficacia senza necessità di un nuovo atto.

Il Fatto

Il Comune di Carlazzo, con provvedimento del 28 maggio 2022, ha negato la domanda di sanatoria e confermato il precedente ordine di demolizione relativo a un box auto interrato su tre lati e con rampa scoperta sul quarto. L’intervento era stato eseguito in parziale difformità rispetto al progetto assentito, poiché una porzione dell’autorimessa emergeva rispetto al profilo naturale del terreno.

Il TAR Lombardia, Sezione Seconda, ha accolto il ricorso della proprietaria, ritenendo non essenziali le variazioni e non totale la difformità dell’opera dal titolo, con conseguente necessità di applicare la sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria; ha inoltre ritenuto che l’ordine di demolizione avesse perso efficacia per effetto della domanda di sanatoria. Il Comune ha proposto appello principale e la proprietaria appello incidentale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina prioritariamente il primo motivo dell’appello principale, rilevando che è incontestato come l’opera non sia completamente interrata. Il Comune ha accertato che il manufatto sorge a un’altezza superiore di circa 2,40 metri rispetto al profilo del terreno, superando la soglia di un metro che l’art. 54 L.R. Lombardia n. 12/2005 qualifica come variazione essenziale. La traslazione del sedime e la realizzazione parzialmente fuori terra costituiscono un mutamento sostanziale dei parametri urbanistico-edilizi, riconducibile all’art. 32, comma 1, lett. c) e d), d.P.R. n. 380/2001.

La tesi della proprietaria, secondo cui il box sarebbe un volume accessorio, non coglie nel segno: il manufatto è un edificio autonomo, pur pertinenziale, realizzato su area distinta dall’abitazione principale. La Corte sottolinea che manca il presupposto dell’esistenza di una parte del manufatto dotata di titolo edilizio: la stessa presentazione della pratica dimostra che per la parte interrata era stata chiesta la sanatoria e per quella fuori terra la fiscalizzazione dell’abuso, in entrambi i casi sul presupposto della mancanza di un valido titolo. Ne deriva la legittimità del diniego alla sanatoria parziale, ostandovi il concetto unitario di costruzione e il divieto di frazionamento dell’intervento eseguito sine titolo.

Quanto alle censure di natura formale o procedimentale, reiterate con l’appello incidentale, il Collegio le ritiene infondate alla luce della doverosità dell’esercizio del potere nel senso cristallizzato nel provvedimento impugnato, che non avrebbe potuto avere diverso contenuto. Anche la pretesa di estendere l’art. 66 L.R. Lombardia n. 12/2005 alle autorimesse interrate è infondata, poiché la fattispecie non rientra nell’ambito applicativo della disposizione.

Il secondo motivo dell’appello principale è parimenti fondato. La Corte richiama la giurisprudenza dominante (Cons. Stato n. 7225/2023; Sez. VI n. 3417/2018; Sez. VI n. 5669/2020; Sez. II n. 3545/2021): la presentazione dell’istanza di accertamento di conformità non rende inefficace il provvedimento sanzionatorio pregresso, ma determina una mera sospensione dell’efficacia dell’ordine di demolizione; in caso di rigetto, l’ordine riacquista piena efficacia. Per i principi di legalità e tipicità del provvedimento amministrativo, solo nei casi previsti dalla legge un’iniziativa successiva del destinatario può determinare ipso iure la cessazione degli effetti.

In riforma della sentenza gravata, l’appello principale è accolto, quello incidentale respinto e il ricorso di primo grado rigettato, con condanna della soccombente alle spese del doppio grado.