Cambio di destinazione d’uso tra categorie autonome e permesso di costruire (Cons. Stato n. 2112 del 16.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento della destinazione d’uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee richiede il permesso di costruire, anche quando non siano eseguite opere, perché incide sul carico urbanistico. La trasformazione di una loggia aperta su tre lati, assentita come ripostiglio, in un manufatto tamponato in muratura e completo di infissi integra nuova costruzione o ristrutturazione edilizia in assenza di titolo, ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. a) e c), d.P.R. n. 380/2001. L’ordine di demolizione che impone il ripristino dello stato legittimato dal titolo originario e dalla sanatoria non è illegittimo per il solo fatto che l’immobile sia stato edificato prima del piano particolareggiato. L’istanza di rinvio fondata su una futura variante urbanistica non integra i casi eccezionali richiesti dall’art. 73 c.p.a. quando la decisione prescinde dal regime urbanistico vigente.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile in area classificata dal P.R.G. come Centro Storico impugna davanti al TAR Marche l’ordinanza comunale di demolizione e rimessione in pristino, oltre al parere della Soprintendenza e al diniego di una CILA in sanatoria. Il fabbricato principale era stato assentito nel 1964 ad uso deposito; i locali accessori erano stati condonati, salvo un manufatto poi demolito. Un sopralluogo del 2019 accerta ulteriori opere eseguite senza titolo.

Il TAR, riuniti i ricorsi, respinge le impugnazioni. Propone appello la proprietaria, dolendosi del fatto che l’immobile sarebbe stato legittimato dal permesso del 1964 e dal condono, che le opere contestate non integrerebbero ristrutturazione con cambio d’uso e che il parere della Soprintendenza si fonderebbe su un presupposto errato. Il Comune chiede un rinvio in vista di una variante urbanistica.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’istanza di rinvio. Le ragioni prospettate dal Comune non integrano i casi eccezionali richiesti dall’art. 73 c.p.a., perché la definizione del ricorso prescinde dal regime urbanistico vigente all’epoca dei lavori e non attiene alla conformità del condono. Restano fermi i poteri dell’amministrazione di rivalutare le istanze della parte all’esito di una nuova disciplina edilizia.

Nel merito, la Corte rileva che l’ordinanza demolitoria non contesta la legittimità del titolo del 1964 né della sanatoria del 2009, ma impone il ripristino dello stato da essi legittimato. Le doglianze sull’avvenuta legittimazione dell’immobile sono quindi infondate, anche perché manca una specifica deduzione sulle sole opere ancora da demolire dopo il parziale adempimento.

Sul cambio di destinazione, l’appellante stessa ammette di aver trasformato il fabbricato da deposito a residenziale senza titolo. Per il ripostiglio, la Corte conferma il ragionamento del TAR: la loggia aperta risultante dagli elaborati della sanatoria è divenuta un manufatto tamponato in muratura, con infissi e due stanze climatizzate. La trasformazione comporta mutamento dei prospetti e nuovo volume.

Il Collegio richiama la giurisprudenza amministrativa (Cons. Stato sez. VII, n. 186 del 9 gennaio 2026): non basta la SCIA quando il mutamento di destinazione interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, poiché incide sul carico urbanistico senza che rilevi l’esecuzione di opere. Gli interventi vanno ricondotti all’art. 10, comma 1, lett. a) e c), d.P.R. n. 380/2001, con conseguente necessità del permesso di costruire.

Quanto alla tettoia, la censura è inammissibile per genericità: l’appellante non deduce nulla contro il rilievo del TAR secondo cui il sopralluogo del 2022 non confermava la modifica dichiarata. L’appello è respinto, con condanna alle spese.