Cambio di destinazione d’uso e onere probatorio dello stato legittimo (TAR Toscana n. 94 del 15.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di stato legittimo dell’immobile, spetta al privato che ne contesti la qualificazione fornita dall’amministrazione dimostrare, con documentazione inequivocabile, la preesistente destinazione d’uso del fabbricato. Le risultanze catastali non hanno autonomo valore probatorio e non surrogano i titoli abilitativi edilizi, poiché rilevano solo a fini fiscali. Il mutamento di destinazione d’uso, anche senza opere edilizie, non costituisce attività di edilizia libera e richiede un’apposita autorizzazione, il cui difetto legittima la comunicazione di inefficacia della SCIA. La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà resa da terzi è priva di valore decisivo a fronte di riscontri oggettivi quali la cartografia di primo impianto.

Il Fatto

La società ricorrente impugna la comunicazione con cui il Comune di Monte Argentario, ai sensi dell’art. 145, comma 6, della legge regionale Toscana n. 65/2014, ha dichiarato l’inefficacia della SCIA avente ad oggetto il consolidamento statico di un fabbricato e la realizzazione di un impianto di fitodepurazione, diffidando all’esecuzione delle opere.

Il provvedimento si fonda sulla mancata dimostrazione della preesistente destinazione residenziale del manufatto, pacificamente insistente su fondo agricolo e di remota costruzione. La società ricorrente ha proposto un unico motivo, deducendo falsa applicazione dell’art. 9 bis del d.P.R. n. 380/2001, violazione della disciplina regionale e del regolamento urbanistico, nonché eccesso di potere per travisamento dei fatti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla previsione dell’art. 7.3.6.12 della variante gestione del regolamento urbanistico comunale, che subordina il recupero dell’immobile in degrado alla compresenza di due requisiti: la persistenza di elementi strutturali incontrovertibili e la presentazione, a cura dell’avente titolo, di documentazione inequivocabile sulla preesistenza, consistenza planivolumetrica e destinazione d’uso originaria del fabbricato.

Gli elementi offerti dalla società non soddisfano tale onere. Il bene è ubicato in territorio agricolo e, nella cartografia di primo impianto, risulta qualificato come rurale; non vi è prova di un titolo che abbia autorizzato il cambiamento di destinazione d’uso. L’indicazione, nell’atto di compravendita del 31.08.2011, dell’accatastamento in categoria A3 non è sufficiente: le risultanze catastali rilevano solo a fini fiscali e non surrogano i titoli abilitativi, come ribadito dalla giurisprudenza richiamata.

Il Collegio precisa che il mutamento di destinazione d’uso, anche quando avvenga senza opere edilizie, non integra attività di edilizia libera e richiede comunque un’apposita autorizzazione. Quanto all’art. 9 bis, comma 1 bis, del d.P.R. n. 380/2001, la planimetria di primo impianto indica la destinazione rurale, e la società non ha prodotto i documenti probanti richiesti dalla norma, gravando sul privato l’onere di dimostrare lo stato legittimo.

La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà del precedente proprietario non ha rilievo decisivo, trattandosi di dichiarazione resa da terzi e non verificabile. Il Comune ha inoltre depositato un verbale di sopralluogo della Polizia Municipale che ha accertato l’assenza dei servizi e delle utenze tipici dell’abitazione. Non sussiste, infine, il dedotto vizio di contraddittorietà: la circostanza che il fabbricato sia antecedente al 1967 non esclude la sua qualificazione come rurale. Il richiamo all’art. 79 della legge regionale Toscana n. 65/2014 è irrilevante, riguardando gli edifici con destinazione non agricola. Il ricorso è respinto, con condanna della società alle spese di lite.