Cambio d’uso da ufficio ad abitazione al piano terra vietato dal PSDA (TAR Abruzzo n. 441 del 08.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali eterogenee, quale il passaggio da “ufficio commerciale” a “civile abitazione”, non integra il restauro e risanamento conservativo di cui all’art. 3, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001, ma costituisce ristrutturazione edilizia, poiché introduce un organismo diverso dal preesistente e incide sul carico urbanistico e sulla tipologia d’uso. Ove l’area ricada in zona a pericolosità elevata del Piano Stralcio a Difesa dalle Alluvioni, il divieto posto dall’art. 20, lett. d), delle N.T.A. è assoluto e vincolante, non derogabile né graduabile in applicazione del principio di proporzionalità. All’interprete è precluso invocare la norma prevista per una zonizzazione diversa o la c.d. valvola di sfogo dell’allegato C, che anzi conferma il divieto di destinazioni residenziali ai piani terra.

Il Fatto

La ricorrente ha presentato al Comune di Pineto una richiesta di permesso di costruire ex art. 10 d.P.R. n. 380/2001, finalizzata al recupero abitativo del piano terra di un fabbricato esistente, destinato ad ufficio commerciale. L’amministrazione ha rigettato l’istanza con provvedimento comunicato alla ricorrente.

Avverso il diniego la ricorrente ha proposto ricorso al TAR Abruzzo, chiedendo l’annullamento del provvedimento e la condanna dell’amministrazione all’adozione dell’atto richiesto ai sensi degli artt. 30, comma 1, e 34, comma 1, lett. c), c.p.a. Il Comune si è costituito resistendo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto la qualificazione dell’intervento. La ricorrente sosteneva che il cambio d’uso rientrasse nel restauro e risanamento conservativo, categoria che, a suo dire, ammetterebbe il mutamento tra categorie funzionali diverse. Il Tribunale respinge la tesi: il restauro si connota per la conservazione dell’organismo edilizio nel rispetto dei suoi elementi tipologici, formali e strutturali; non può mai condurre a un organismo in tutto o in parte diverso dal preesistente.

Il passaggio da “produttiva e direzionale” a “residenziale” incide sulla tipologia del manufatto e produce un impatto urbanistico rilevante. L’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, nel testo vigente ratione temporis, qualifica come mutamento rilevante ogni utilizzo diverso da quello originario che assegni l’immobile a una diversa categoria funzionale. Ne deriva che l’intervento va qualificato come ristrutturazione edilizia.

Una volta operata tale qualificazione, diventa applicabile il divieto dell’art. 20, lett. d), N.T.A. del PSDA: l’area ricade in zona a pericolosità elevata e le superfici ad uso abitativo devono essere realizzate a quota superiore a un metro rispetto al piano di campagna. La valutazione sull’aggravio del carico urbanistico è dunque irrilevante, poiché l’intervento è vietato a priori da una norma di pianificazione sovraordinata.

Il principio di proporzionalità non è invocabile: esso presuppone un potere discrezionale di graduazione che qui difetta, dovendo il Comune applicare una norma tecnica non derogabile. Le opere di impermeabilizzazione proposte non superano il divieto, che è assoluto per tipologia di intervento e localizzazione. Quanto all’art. 18 delle N.T.A., relativo alle aree a pericolosità molto elevata, il Collegio ribadisce che ciascuna zonizzazione ha un proprio regime e non è consentito all’interprete scegliere la norma più favorevole.

Anche l’allegato C conferma il diniego: destina i locali al piano terra solo a depositi o garage e impone la graduale conversione delle utilizzazioni abitative verso i piani superiori. L’intervento proposto si pone in contrasto con tale finalità. Il ricorso è pertanto respinto, con condanna della ricorrente alle spese di giudizio liquidate in complessivi euro 2000,00 oltre accessori.