Cambio di destinazione d’uso ammesso con condizioni comunali successive alla SCIA (TAR Toscana n. 1420 del 30.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le specifiche condizioni che gli strumenti urbanistici comunali possono fissare ai sensi dell’art. 23-ter, commi 1-ter e 1-quater, d.P.R. n. 380/2001, come novellato dal decreto Salva Casa, devono essere adottate in via espressa e non possono essere desunte implicitamente dalle previsioni urbanistiche vigenti anteriormente alla riforma. Esse presuppongono una valutazione concreta e attuale degli interessi pubblici coinvolti e, in difetto, non sono idonee a inibire il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali. Le regolamentazioni urbanistiche previgenti che impediscono tale mutamento diventano recessive e vanno disapplicate in favore della norma primaria sopravvenuta. Per il principio del tempus regit actum, il potere di verifica sulla SCIA si esercita con riferimento ai requisiti esistenti al momento della sua presentazione, restando irrilevanti le condizioni comunali adottate successivamente.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un’unità immobiliare con destinazione direzionale, ha presentato in data 30.01.2025 una SCIA per il cambio di destinazione d’uso da direzionale a residenziale, ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001. Il Comune ha dapprima adottato, in data 14.02.2025, una delibera consiliare con cui ha confermato le specifiche condizioni al mutamento d’uso già contenute nelle NTA del precedente Piano Operativo; poi, con provvedimento del 17.02.2025, ha comunicato l’inefficacia della SCIA per contrasto con lo strumento urbanistico vigente.

Il ricorrente ha impugnato entrambi gli atti davanti al TAR, deducendo la violazione della disciplina statale sopravvenuta e l’inapplicabilità della delibera consiliare alla segnalazione già presentata.

La Motivazione della Corte

Il Collegio tratta congiuntamente le censure rivolte al provvedimento di inefficacia. Richiamata la propria recente pronuncia su caso analogo, ricostruisce la portata dell’art. 23-ter: dopo aver ammesso in via generale il mutamento c.d. orizzontale, i commi 1-ter e 1-quater consentono anche il mutamento verticale tra categorie funzionali per le unità ubicate nelle zone A, B e C del d.m. n. 1444/1968, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.

Il Collegio perimetra la nozione di specifiche condizioni richiamando le linee guida del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti: esse devono tradursi in criteri oggettivi e non discriminatori, essere esplicite e non desumibili implicitamente dagli strumenti vigenti, e sorrette da adeguata motivazione in ordine alla necessità di salvaguardare interessi concreti.

La delibera consiliare n. 7/2025 è ritenuta idonea a disciplinare i cambi d’uso solo dopo la sua entrata in vigore, senza estendersi alle fattispecie pregresse. Poiché la SCIA è stata presentata il 30.01.2025, la segnalazione è insensibile allo ius superveniens: il potere di verifica va esercitato con riferimento ai presupposti esistenti al momento della presentazione, secondo il principio del tempus regit actum.

Il Collegio esamina poi l’art. 24 NTA del previgente POC, che nelle zone B ammette solo destinazioni commerciali e impedisce il mutamento d’uso senza opere dalla categoria direzionale a quella residenziale. Tale previsione è giudicata incompatibile con la norma primaria sopravvenuta e, in ossequio al criterio gerarchico, va disapplicata. Le stesse NTA, antecedenti al decreto Salva Casa, non possono valere come specifiche condizioni, perché non tengono conto delle indicazioni delle linee guida e non esprimono alcuna valutazione attuale e concreta degli interessi pubblici.

Ne consegue che il mutamento di destinazione d’uso verticale richiesto è conforme ai commi 1-ter e 1-quater dell’art. 23-ter, in assenza di specifiche condizioni fissate al momento della presentazione della SCIA. Il ricorso è quindi in parte dichiarato inammissibile quanto alle censure dirette contro la delibera consiliare, per carenza di interesse, e in parte accolto, con annullamento del provvedimento di inefficacia della SCIA. Le spese sono compensate.