Cambio d’uso del seminterrato da parcheggio a deposito e ordine di ripristino (TAR Lombardia n. 1440 del 14.05.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile, ancorché realizzato senza opere, assume rilevanza edilizia e urbanistica quando comporta il passaggio tra categorie funzionali non omogenee, richiedendo un apposito titolo abilitativo. Il passaggio da parcheggio pertinenziale della struttura di vendita a superficie commerciale determina un incremento di quest’ultima rispetto a quella autorizzata e integra una variazione essenziale del progetto assentito. Il Comune può pertanto ingiungere il ripristino della destinazione originaria ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, con l’avvertenza delle conseguenze pecuniarie previste dall’art. 31, comma 4-bis, del medesimo testo unico. L’ordine di ripristino non è generico quando individua con sufficiente determinatezza la porzione di immobile interessata e il mutamento accertato in sede di sopralluogo.

Il Fatto

Il Comune di Busto Arsizio, con ordinanza n. 213 del 24.07.2019 del dirigente competente, intimava al proprietario e alla società gestrice di un centro commerciale di ripristinare entro novanta giorni l’originaria destinazione a parcheggio del piano interrato dell’immobile, rimuovendo i materiali e le delimitazioni interne realizzate con teloni. Secondo l’amministrazione, il piano, destinato a parcheggio per i clienti già nel progetto edilizio del 1989, era di fatto adibito a deposito commerciale.

I destinatari impugnavano il provvedimento davanti al TAR Lombardia con quattro motivi, deducendo la genericità dell’atto, la violazione della disciplina statale e regionale sul cambio d’uso, l’illegittimità del diniego di condono del 1995 e l’inapplicabilità della sanzione pecuniaria. Il Comune si costituiva chiedendo il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto la censura di genericità. Nel sopralluogo del 22.5.2019 gli uffici accertavano, in presenza di un dipendente della società, l’uso del piano interrato come magazzino; il successivo accesso del 9.7.2019 confermava il mutamento di destinazione e rilevava che il corsello di accesso era occupato da un mezzo per lo scarico merci, con assenza di veicoli degli utenti. L’atto è quindi sufficientemente determinato, mentre le fotografie prodotte dai ricorrenti non assumono rilievo probatorio decisivo.

Nel merito, il Tribunale esclude che il cambio d’uso privo di opere sia irrilevante. Il passaggio da parcheggio dell’utenza a superficie commerciale incrementa quest’ultima rispetto a quella autorizzata e costituisce mutamento tra categorie funzionali differenti, che richiede apposito titolo edilizio. L’art. 23-ter, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 distingue la destinazione produttiva e direzionale da quella commerciale e attribuisce rilevanza al passaggio tra categorie anche in assenza di opere. Il Collegio richiama sul punto Cons. Stato, Sez. II, n. 904 del 2024, che conferma TAR Lombardia n. 315 del 2023.

Correttamente, dunque, l’ordinanza richiama l’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001: il cambio d’uso urbanisticamente rilevante tra categorie non omogenee realizza una variazione essenziale del progetto assentito, ai sensi dell’art. 32, comma 1, del testo unico.

Quanto al condono, il diniego parziale del 1995 non giova ai ricorrenti: il Comune ribadiva la destinazione a parcheggio del piano e negava la sanatoria solo per difetto di prova sulla data dell’abuso. L’ipotesi di un’autorizzazione per deposito ai margini della zona parcheggio non ebbe seguito. Infine, la censura sull’applicazione dell’art. 31, comma 4-bis, è infondata, in coerenza con la qualificazione dell’intervento. Il ricorso è quindi rigettato, con compensazione integrale delle spese per la particolarità delle questioni.