Cave catastabili come unità immobiliari urbane, rendita rideterminata sul valore venale (Cass. civ. Sez. V n. 27277 del 19.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
I terreni adibiti a cava sono accatastabili come unità immobiliari urbane, poiché l’art. 18 r.d. n. 1572/1931 li esclude dalla sola stima fondiaria e non dalla inventariazione catastale. Essi vanno iscritti al catasto per identificare l’estensione delle proprietà e delle particelle, con rappresentazione planimetrica. La rendita catastale così attribuita, tuttavia, non esprime la potenzialità reddituale dello sfruttamento estrattivo, qualificato come reddito d’impresa. Ne consegue che la base imponibile va determinata sul valore venale, rilevando la potenzialità edificatoria del terreno, anche limitata ai fabbricati strumentali, e non la concreta destinazione a cava né la sua temporaneità.

Il Fatto

La società contribuente impugnava un avviso di accertamento catastale relativo a un terreno coltivato a cava per estrazione di inerti, con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva modificato la categoria da D/7 a D/1 e innalzato la rendita. La società deduceva l’assenza dei presupposti per l’accatastamento in categoria D), trattandosi di immobile da censire nel catasto terreni, oltre al difetto di motivazione e di prova.

La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso. La Commissione tributaria regionale della Lombardia, in riforma, riteneva che il terreno a cava non fosse accatastabile tra i fabbricati in categoria D), bensì nel catasto terreni senza attribuzione di rendita. L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione, deducendo violazione dell’art. 18 r.d. n. 1572/1931.

La Motivazione della Corte

La Corte chiarisce la portata dell’art. 18, che esclude miniere e cave dalla stima fondiaria, non dalla iscrizione in catasto. L’esclusione riguarda solo l’operazione estimativa, mentre i terreni restano censiti per identificare le proprietà e le particelle.

Il collegamento con il catasto urbano passa per la nozione di unità immobiliare urbana, che il d.m. n. 28/1998 e gli artt. 3-5 del r.d.l. n. 652/1939 rapportano a una componente immobiliare suscettibile di autonoma funzionalità e redditività. Richiamando Cass. n. 12741 del 2018 e la giurisprudenza su discariche, centrali elettriche, parchi eolici e piattaforme petrolifere, la Corte ritiene che le cave presentino i medesimi requisiti e non vi siano ragioni per escluderle.

L’area classificata D/1, ancorché destinata a cava, non è perciò solo qualificabile come agricola, avendo potenzialità edificatoria limitata ai fabbricati strumentali (Cass. n. 31079 del 2019). Il problema della quantificazione della rendita è distinto. La Corte richiama l’ordinanza della Corte costituzionale n. 285 del 2000 e le pronunce di legittimità sul valore venale: Cass. n. 649 del 2001, Cass. n. 24568 del 2005, Cass. n. 3978 del 2021, Cass. n. 14409 del 2017.

Rileva, in particolare, che la qualificazione agricola non più attuale di un terreno destinato ad attività estrattiva consente la rettifica secondo il valore venale, non coincidendo l’attribuzione di rendita con la stima fondiaria. Ciò che conta è la potenzialità edificatoria del terreno, non la destinazione concreta a cava né il carattere temporaneo dell’autorizzazione (Cass. n. 2280 del 2023, Cass. n. 2145 del 2023, Cass. n. 10262 del 2022).

La Corte accoglie quindi il ricorso, cassa la sentenza e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.