Cedolare secca applicabile anche se il conduttore agisce per attività professionale (Cass. civ. Sez. V n. 12076 del 07.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto ad uso abitativo nell’esercizio della propria attività professionale. L’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 opera, infatti, esclusivamente per le locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni, e non in ragione della qualificazione soggettiva del conduttore. L’art. 3, comma 6-bis, d.lgs. n. 23/2011 non introduce un argomento interpretativo contrario: esso non esclude che, in base ai commi precedenti, l’opzione sia esercitabile per un contratto abitativo concluso con un imprenditore o professionista, e trova il proprio ambito di applicazione nella successiva stipula di un contratto di sub-locazione ad uso abitativo a favore di studenti universitari o nella messa a disposizione dei comuni.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento con il quale recuperava a tassazione l’importo di € 6.713,00, oltre sanzioni e interessi, per avere indebitamente applicato, in relazione a un contratto di locazione, il regime agevolativo della cedolare secca. Veniva contestata la carenza del requisito soggettivo, stante l’esercizio di attività commerciale o professionale da parte del conduttore, un ente senza scopo di lucro operante nell’editoria.

Il contribuente impugnava l’atto dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, che lo accoglieva annullando l’atto e condannando l’Ufficio alle spese. La Commissione Tributaria Regionale rigettava l’appello dell’Agenzia, confermando la decisione di primo grado. Avverso tale sentenza l’Agenzia proponeva ricorso per cassazione con un unico motivo, per violazione e falsa applicazione dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina l’unico motivo, con il quale l’Agenzia sosteneva che l’agevolazione presupponesse, tra l’altro, che il conduttore non agisse nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo abitativo dell’immobile.

Il motivo è dichiarato infondato. La Corte richiama il principio già affermato secondo cui il locatore può optare per la cedolare secca anche quando il conduttore concluda il contratto ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, poiché l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 riguarda esclusivamente le locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni (in tal senso Cass. n. 12395 del 2024).

Nessun argomento contrario può desumersi dall’art. 3, comma 6-bis, d.lgs. n. 23/2011. Tale disposizione non esclude che, in base ai commi precedenti, il locatore possa esercitare l’opzione con riferimento a un contratto abitativo concluso con un imprenditore o professionista e riconducibile all’attività di quest’ultimo.

La Corte esclude inoltre che il comma 6-bis resti privo di effetti: esso disciplina la possibilità di optare per la cedolare secca non in ragione del contratto concluso con cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, ma in ragione della successiva sub-locazione a studenti universitari. Tale possibilità prescinde dal tipo di contratto quadro e richiede, per evitare abusi o distorsioni, la stipula di una sub-locazione abitativa con rinuncia all’aggiornamento ISTAT a favore di studenti universitari e la messa a disposizione dei comuni.

Nel caso concreto, trattandosi di locazione di immobile destinato comunque ad esigenze abitative del presidente dell’ente conduttore, il locatore era legittimato ad applicare il regime della cedolare secca. Il ricorso è quindi rigettato; nulla per le spese, stante la mancata costituzione dell’intimato.