Cedolare secca ammessa se il conduttore è imprenditore (Cass. civ. Sez. V n. 12079 del 07.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per il regime della cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale. L’esclusione prevista dall’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 opera esclusivamente con riferimento alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni, e non riguarda la posizione del conduttore. Ne deriva che la natura imprenditoriale o professionale di quest’ultimo non preclude l’opzione, purché l’immobile sia destinato a finalità abitative, ivi comprese le esigenze abitative dei dipendenti o dell’amministratore della società conduttrice.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente due avvisi di accertamento per gli anni d’imposta 2015 e 2016, contestando la mancanza dei requisiti per fruire del regime agevolativo della cedolare secca in relazione a un contratto di locazione concluso nel 2010 con una società, per esigenze abitative e familiari dell’amministratore delegato della conduttrice. L’opzione era stata formulata in occasione del rinnovo contrattuale dopo il primo quadriennio. L’Ufficio recuperava a tassazione maggiore IRPEF, con sanzioni e interessi.

Il contribuente impugnava gli avvisi. In primo grado le sorti dei due anni si dividevano: rigetto per il 2015 e accoglimento per il 2016. Proposti gravami da entrambe le parti, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana, previa riunione, accoglieva l’appello dell’Ufficio e rigettava quello del contribuente. Avverso tale sentenza il contribuente proponeva ricorso per cassazione con un unico motivo; l’Agenzia rimaneva intimata.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente deduceva violazione e falsa applicazione dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, in relazione all’art. 360, comma 1, num. 3), c.p.c. Sosteneva che, nel concedere in locazione l’immobile, non agiva nell’esercizio di attività d’impresa o professionale e che la causa ostativa del comma 6 poteva riferirsi al solo locatore, non anche al conduttore, purché l’unità immobiliare fosse utilizzata per scopi abitativi.

La Corte ha ritenuto il motivo fondato, dando continuità al principio già affermato secondo cui il locatore può optare per la cedolare secca anche quando il conduttore conclude il contratto ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, poiché l’esclusione di cui all’art. 3, comma 6, d.lgs. n. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni effettuate dal locatore nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni. Sul punto è richiamato il precedente Cass. 7 maggio 2024, n. 12395.

Nessun argomento contrario è stato desunto dall’art. 3, comma 6-bis, d.lgs. n. 23/2011, che consente l’opzione per le unità abitative locate a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché subloccate a studenti universitari e messe a disposizione dei comuni. La Corte osserva che tale disposizione non esclude affatto che, in base ai commi precedenti, il locatore possa optare per la cedolare secca con riferimento a un contratto concluso con un imprenditore o professionista e riconducibile all’attività di quest’ultimo.

Il comma 6-bis, inoltre, non rimane privo di effetti: disciplina la facoltà di optare in ragione non del contratto “madre”, ma di quello di sub-locazione con studenti universitari, con rinuncia all’aggiornamento del canone e messa a disposizione dei comuni. Tale lettura, da un lato, prescinde dal tipo di contratto principale; dall’altro, esige la successiva stipula del contratto abitativo per evitare abusi o distorsioni del regime agevolativo.

Nel caso concreto, trattandosi di locazione di immobile destinato comunque a esigenze abitative dell’amministratore della società conduttrice, il locatore era legittimato ad applicare la cedolare secca. La Corte ha quindi accolto il ricorso, cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha accolto i ricorsi originari con annullamento degli avvisi di accertamento, condannando l’Ufficio alle spese di legittimità e compensando quelle dei gradi di merito.