Centro agroalimentare: incompatibile la categoria catastale E/3 in presenza di autonomia funzionale e reddituale (Cass. civ. Sez. 5 n. 19090 del 11.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
È illegittimo il classamento di un centro agroalimentare nella categoria catastale E/3 quando le unità immobiliari presentino autonomia funzionale e reddituale, ossia siano per se stesse utili o atte a produrre un reddito proprio. L’eventuale destinazione dell’immobile anche ad attività di pubblico interesse non è dirimente, dovendosi applicare il criterio della funzione o attività svolta: il fine di pubblica utilità non esclude l’esercizio di un’attività commerciale secondo parametri economico-imprenditoriali. Ai fini del classamento rilevano le caratteristiche oggettive dell’immobile, non la qualifica soggettiva del titolare né il concreto uso che ne venga fatto. Le variazioni catastali conseguenti a denuncia del contribuente, non costituendo correzione di errori materiali, hanno efficacia solo a decorrere dall’anno successivo alla loro annotazione negli atti catastali, non retroattivamente.

Il Fatto

La controversia riguarda l’accatastamento del complesso edilizio di una società, adibito a centro agroalimentare. Il contribuente aveva proposto, tramite procedura docfa, la categoria catastale E/3 (fabbricati destinati a speciali esigenze pubbliche), ma l’Agenzia delle Entrate aveva ripristinato la precedente categoria D/8.

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado dell’Emilia-Romagna rigettava l’appello dell’Ufficio e accoglieva l’appello incidentale del contribuente, riconoscendo la categoria E/3 e l’efficacia retroattiva del classamento, valorizzando la natura pubblica della proprietà e la tutela di un interesse generale. Avverso tale decisione, l’Agenzia proponeva ricorso per cassazione, deducendo la violazione dei principi in tema di classamento e di efficacia temporale delle variazioni catastali.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria. Con il primo motivo, relativo alla violazione dell’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262/2006, convertito in legge n. 286/2006, l’Agenzia ha censurato la sentenza impugnata per aver fondato la decisione sulla natura pubblica degli intestatari del bene, anziché sulle caratteristiche oggettive degli immobili.

La Suprema Corte ha ritenuto la censura fondata, richiamando il principio – già affermato nella pronuncia del 18 gennaio 2022, n. 1432 – secondo cui l’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262/2006 introduce una vera e propria incompatibilità tra la classificazione in categoria E e la destinazione dell’immobile ad uso commerciale, industriale, ufficio privato o usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale o reddituale. Tale autonomia sussiste per gli immobili «per se stessi utili o atti a produrre un reddito proprio», anche se utilizzati per finalità istituzionali dell’ente titolare.

La Corte ha precisato che la rilevanza del tipo di destinazione d’uso vale anche per un centro agroalimentare, per il quale non può risultare dirimente il criterio della destinazione a servizio pubblico. Deve, invece, applicarsi il criterio della funzione o attività, che esclude la categoria E in presenza di un impiego dell’area per scopi imprenditoriali di natura commerciale. Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale è un atto tributario di tipo «reale», riferito alle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche dell’immobile, costituenti la c.d. destinazione ordinaria.

L’eventuale destinazione dell’immobile anche ad attività di pubblico interesse non è quindi sufficiente per l’assegnazione della categoria E/3, essendo necessario verificare se il servizio sia in concreto esercitato secondo modalità economiche e remunerative tipiche dell’impresa commerciale. La Corte ha pure richiamato la giurisprudenza sulle aree portuali demaniali e sulle discariche pubbliche, confermando l’irrilevanza dell’eventuale destinazione a pubblico interesse rispetto allo svolgimento di un’attività secondo parametri economico-imprenditoriali.

Con il secondo motivo, relativo alla violazione dell’art. 74 della legge n. 342/2000, l’Agenzia ha contestato l’efficacia retroattiva riconosciuta al classamento. Anche tale censura è stata ritenuta fondata. La Corte ha ribadito che la regola generale, ex art. 5, comma 2, del d.lgs. n. 504/1992, impone l’efficacia delle risultanze catastali a decorrere dall’anno d’imposta successivo all’annotazione negli atti catastali (c.d. messa in atti), salvo che la variazione costituisca correzione di un errore materiale dell’ufficio o consegua a modificazioni denunciate dal contribuente. In tale ultimo caso, l’efficacia decorre dalla data della denuncia, non essendo giustificata un’applicazione retroattiva. Il ricorso è stato quindi accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado in diversa composizione.