Cessione di cubatura e sanatoria edilizia: la contiguità dei fondi va provata (C.G.A.R.S. n. 319 del 24.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di accertamento di conformità di opere edilizie abusive realizzate in area divenuta zona bianca per decadenza del vincolo conformativo, il conseguimento dell’indice di edificabilità previsto per tale zona può avvenire mediante cessione di cubatura, purché siano rispettati i limiti di densità edilizia fissati dallo strumento urbanistico. Il trasferimento di volumetria esige, tra gli altri requisiti, l’omogeneità di destinazione d’uso e la contiguità territoriale dei fondi di decollo e di atterraggio. La contiguità non presuppone necessariamente la conterminazione, ma richiede una effettiva e significativa vicinanza dei fondi, non essendo sufficiente la sola riconducibilità di entrambi alle aree agricole. Grava sulla parte che invoca il trasferimento l’onere di allegare e provare la relazione territoriale asserita, secondo il principio dell’art. 64 cod. proc. amm..

Il Fatto

Il ricorrente e la ricorrente hanno impugnato davanti al TAR Sicilia plurimi atti del Comune relativi a opere edilizie realizzate su un immobile del territorio comunale: il provvedimento di reiezione dell’istanza di accertamento di conformità, l’ingiunzione di demolizione e l’ingiunzione al pagamento della sanzione pecuniaria prevista dall’art. 31, comma 4, d.P.R. 380/2001.

Il TAR, riuniti i ricorsi, ha ritenuto legittimo il diniego di sanatoria e l’ordine demolitorio, accogliendo invece l’impugnativa della sola sanzione pecuniaria. Gli interessati hanno appellato, sostenendo che la originaria destinazione a verde pubblico attrezzato era venuta meno e che l’area era divenuta zona bianca, con possibilità di raggiungere l’indice di edificabilità mediante trasferimento di volume da altro fondo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto superato l’eccezione di inammissibilità, formulata ai sensi dell’art. 104 cod. proc. amm., relativa al certificato urbanistico prodotto in appello: l’incombente istruttorio disposto con precedente ordinanza aveva proprio lo scopo di accertare l’evoluzione della destinazione dell’area. Ha poi precisato che il capo relativo alla sanzione pecuniaria, non appellato dal Comune, era già stato deciso in favore degli appellanti, senza necessità di ulteriore statuizione.

Nel merito, la Corte ha osservato che il diniego di sanatoria menzionava espressamente la possibilità di considerare l’area zona bianca a vincolo scaduto, con indice di edificabilità pari a 0,03 mc/mq da computarsi sull’intero lotto o su lotti contigui. Ha quindi ritenuto che neppure l’accertamento della decadenza del vincolo avrebbe potuto condurre, da solo, all’illegittimità del diniego: occorreva verificare se le opere rientrassero nell’indice della zona bianca.

La risposta è negativa. La cessione di cubatura, richiamata dall’art. 22 l.r. Sicilia n. 16/2016 e dall’art. 5 d.-l. n. 70/2011, è istituto di elaborazione giurisprudenziale che consente di separare i diritti edificatori dal fondo. Essa resta però subordinata ai limiti di densità edilizia fissati dallo strumento urbanistico e a condizioni precise: omogeneità di destinazione d’uso, contiguità territoriale, assenza di divieti immediati da parte della pianificazione.

Quanto alla contiguità, il Collegio ha ribadito che i fondi, se non contermini, devono essere almeno reciprocamente prossimi, non potendo l’istituto servire a scopi estranei alla corretta pianificazione. Nella specie la vicinanza non risultava attestata: i fondi, identificati a fogli di mappa distinti, erano distanti, e gli appellanti si erano limitati a invocare generiche continuità orografica, colturale, economica e ambientale, poi la sola omogeneità agricola. La Corte ha richiamato l’art. 64 cod. proc. amm. per escludere che l’onere probatorio fosse assolto.

L’appello è stato pertanto respinto, con conferma della sentenza di primo grado e compensazione delle spese del grado.