Il classamento catastale dipende dalle caratteristiche strutturali, non dall’uso concreto (Cass. civ. Sez. 5 n. 22267 del 29.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento di attribuzione della rendita catastale inerisce al bene in una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive che connotano la sua destinazione ordinaria. L’idoneità dell’immobile a produrre ricchezza va apprezzata in termini oggettivi, con riferimento alle sue potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che ne venga fatto. Il classamento di un fabbricato nelle categorie D o E dipende dalla destinazione speciale risultante dalle caratteristiche costruttive, tipologiche e dimensionali, che rendono il bene insuscettibile di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Non rilevano le destinazioni inusuali, anormali, occasionali o temporanee, né la qualità di ente pubblico o privato del proprietario o le sue eventuali funzioni sociali. L’attività in concreto svolta può costituire solo criterio complementare, non alternativo, ai fini del classamento, e il fine di lucro va desunto dalle caratteristiche strutturali dell’immobile. In caso di unità immobiliare composta da parti con destinazioni ordinarie diverse, trova applicazione il criterio della prevalenza, attribuendosi la categoria conforme alla parte prevalente nella formazione del reddito.

Il Fatto

Una fondazione, proprietaria di un complesso immobiliare adibito a servizi di assistenza sociale non residenziale per persone con disabilità, presentava una dichiarazione DOCFA per l’installazione di un gazebo pertinenziale, confermando il classamento dell’unità in categoria B/1. L’Agenzia delle Entrate rettificava il classamento, attribuendo all’immobile la categoria D/4 con una nuova rendita, ritenendolo assimilabile a una struttura sanitaria. Il contribuente impugnava l’avviso, e la Commissione tributaria provinciale annullava l’atto per difetto di motivazione. La Commissione tributaria regionale della Lombardia confermava la decisione, valorizzando la natura esclusivamente diurna dell’assistenza svolta. L’Agenzia proponeva quindi ricorso per cassazione per violazione di legge.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha ravvisato un errore di diritto nella sentenza impugnata, che aveva fondato il proprio convincimento sull’uso concreto dell’immobile, in particolare sull’orario di assistenza e sulla mancanza di alloggio continuativo degli assistiti. Questo approccio, ad avviso della Corte, contrasta con il principio per cui il classamento catastale deve basarsi sulla natura intrinseca del fabbricato.

Il giudice di legittimità ha richiamato il proprio consolidato orientamento, secondo cui non assume rilevanza la corrispondenza tra l’immobile e l’attività in concreto svolta al suo interno, che può costituire solo un elemento rafforzativo della valutazione oggettiva. La Cassazione ha ribadito che, per l’attribuzione di un fabbricato alle categorie speciali, occorre guardare unicamente alle caratteristiche strutturali e funzionali oggettive, che devono rendere il bene insuscettibile di una diversa destinazione senza radicali trasformazioni. Anche il fine di lucro deve essere considerato in termini oggettivi, desumendolo dalle caratteristiche strutturali dell’immobile.

La Corte ha inoltre precisato che la destinazione funzionale di un immobile può avere contenuti complessi, propri anche dell’attività ospedaliera. In tali casi, qualora l’unità immobiliare sia costituita da parti con destinazioni ordinarie diverse, si applica il criterio della prevalenza, attribuendo la categoria conforme alla parte che prevale nella formazione del reddito.

Accogliendo il ricorso dell’Agenzia, la Corte ha cassato la sentenza impugnata, demandando alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia il compito di operare l’accertamento di fatto necessario, in osservanza dei parametri oggettivi indicati.