Il classamento catastale segue la destinazione oggettiva dell’immobile, non la natura del proprietario (Cass. civ. Sez. 5 n. 11801 del 29.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’attribuzione della categoria catastale e della rendita a un fabbricato non dipende dall’utilizzazione soggettiva che ne fa il proprietario, ma è connessa alla destinazione oggettiva immanente alla sua conformazione strutturale e alla sua potenzialità funzionale. Il provvedimento di attribuzione della rendita è atto tributario che inerisce al bene secondo una prospettiva “reale”, riferita alle caratteristiche costruttive e tipologiche che costituiscono il nucleo della c.d. destinazione ordinaria. Nell’ipotesi in cui l’immobile, per le proprie caratteristiche strutturali, rientri in una categoria speciale, non assume rilevanza la corrispondenza con l’attività in concreto svolta all’interno, che può costituire mero elemento rafforzativo della valutazione oggettiva. Il fine di lucro, ove espressamente previsto come criterio di classificazione, va verificato in termini oggettivati, desumendolo dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, e non dal tipo di attività svolta in un determinato momento storico. Non rilevano, quindi, né il carattere pubblico o privato della proprietà né eventuali funzioni sociali svolte dal proprietario.

Il Fatto

La contribuente, proprietaria di una struttura di cura, presentava una denuncia DOCFA per “diversa distribuzione degli spazi interni”, indicando la categoria catastale B/2 (case di cura e ospedali senza fine di lucro). L’Ufficio del Territorio provvedeva a rettificare il classamento, assegnando la categoria speciale D/4 (case di cura e ospedali con fine di lucro) e rideterminando la rendita.

La contribuente impugnava l’avviso, sostenendo che l’accatastamento non avesse considerato la natura di ONLUS dell’ente né l’assenza di attività commerciale con fine di lucro. La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso, ma la Commissione tributaria regionale, accogliendo l’appello dell’Agenzia delle Entrate, riteneva corretto il classamento nella categoria D/4 sulla base delle caratteristiche oggettive dell’immobile. La contribuente ricorreva per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente esaminato il motivo di ricorso concernente la nullità della sentenza per motivazione apparente. Ha richiamato l’orientamento consolidato, secondo cui la riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. ha ridotto il sindacato di legittimità sulla motivazione al minimo costituzionale. L’anomalia denunciabile si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa, essendo escluso il semplice difetto di sufficienza. Nel caso di specie, la motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta idonea a rendere percepibile il ragionamento logico-giuridico del giudice d’appello.

Nel merito, la Corte ha enunciato il principio per cui il classamento catastale è un’attività che inerisce al bene secondo una prospettiva di tipo “reale”: l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta alla sua destinazione funzionale e produttiva, accertata in riferimento alle potenzialità d’utilizzo, e non al concreto uso che ne faccia il proprietario. Ha richiamato i precedenti che escludono ogni rilevanza alla qualifica soggettiva del titolare e all’attività in concreto svolta, la quale può costituire solo un elemento rafforzativo della valutazione oggettiva.

La Corte ha precisato che il fine di lucro, richiesto per la categoria D/4, va verificato in termini oggettivati, desumendolo dalle caratteristiche strutturali dell’immobile, irreversibili se non con modifiche significative, e non dall’attività svolta in un dato momento storico. Ha richiamato il quadro normativo di cui agli artt. 61 e 62 del d.P.R. n. 1142/1949, che impongono di classificare le unità immobiliari in base alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche costruttive, nonché l’art. 8 del medesimo decreto, che ascrive al gruppo D gli immobili a destinazione speciale non suscettibili di destinazione difforme senza radicali trasformazioni.

La sentenza impugnata, avendo fondato la decisione sull’accertamento delle caratteristiche intrinseche dell’immobile (quali la presenza di camere per degenti, ambulatorio, locale cure, palestra, cappella), si è uniformata a tali principi. Il ricorso è stato pertanto respinto, con condanna della ricorrente alla refusione delle spese processuali e dichiarazione della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.