Classamento delle RSA tra categoria B/1 e D/4 (Cass. civ. Sez. 5 n. 7731 del 30.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il classamento catastale delle unità immobiliari è operato secondo una prospettiva di tipo “reale”, riferita alle caratteristiche oggettive, costruttive e tipologiche, che costituiscono il nucleo sostanziale della c.d. destinazione ordinaria. La qualifica soggettiva del titolare è indifferente, mentre il fine di lucro rileva solo in termini oggettivi, desumibile dalle caratteristiche strutturali, irreversibili senza modifiche significative. Il classamento di una RSA, non espressamente contemplata dal quadro categoriale, va operato per analogia, verificando la connotazione tipologica dell’unità immobiliare e, solo in via complementare, l’attività svolta. In caso di destinazioni promiscue, si applica il criterio della prevalenza nella formazione del reddito ai sensi dell’art. 63 d.P.R. n. 1142/1949.

Il Fatto

La controversia trae origine da un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate rideterminava il classamento e la rendita di un complesso immobiliare adibito a Residenza Sanitaria Assistita, iscritto in catasto in categoria B/1 e riclassificato in categoria D/4. Il contribuente, proprietario dell’immobile, impugnava l’avviso. La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso, ritenendo che le caratteristiche oggettive della struttura ne imponessero la collocazione in B/1. La Commissione tributaria regionale, riformando la sentenza di primo grado, ascriveva l’immobile alla categoria D/4, valorizzando la potenzialità fisiologica d’uso della struttura e la sua idoneità a remunerare i fattori produttivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminato il primo motivo di ricorso, ha ribadito che l’attribuzione della rendita catastale è un atto che inerisce al bene, secondo una prospettiva “reale”. L’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta alla sua destinazione funzionale e produttiva, accertata in base alle potenzialità di utilizzo, e non al concreto uso che ne venga fatto. Il quadro normativo, fondato sugli artt. 61 e 62 d.P.R. n. 1142/1949, pone la natura oggettiva del bene come elemento decisivo, rendendo del tutto indifferente la qualifica soggettiva del titolare.

Con specifico riferimento alle RSA, la Corte ha richiamato il proprio precedente, rilevando che il quadro di classificazione non contempla espressamente la nuova realtà sociosanitaria. La definizione di RSA, ampliatasi nel tempo, identifica strutture che offrono un livello medio di assistenza medica, infermieristica e riabilitativa, accompagnata da assistenza tutelare e alberghiera. Dinanzi alla dicotomia tra le categorie B/2 e D/4, contraddistinte dal requisito, rispettivamente, dell’assenza o presenza del fine di lucro, il classamento deve essere operato per analogia.

Tale operazione richiede la verifica, volta per volta, della connotazione tipologica dell’unità immobiliare, quale espressiva della destinazione funzionale e produttiva. Solo in via complementare può rilevare l’attività in concreto svolta, che non costituisce criterio alternativo o esclusivo. Poiché la destinazione funzionale può essere connotata da contenuti complessi, propri anche dell’attività ospedaliera, il classamento va condotto nel rispetto del criterio della prevalenza, attribuendo la categoria conforme alla parte prevalente nella formazione del reddito.

La sentenza impugnata è stata censurata per non aver dato conto delle ragioni della riconduzione dell’immobile alla categoria D/4, né dell’applicazione concreta dei principi di legittimità richiamati, omettendo la verifica della composizione strutturale e funzionale del complesso immobiliare. Il secondo motivo di ricorso, concernente la modalità di determinazione della rendita, è stato dichiarato assorbito dall’accoglimento del primo. La Corte ha pertanto cassato la sentenza e rinviato alla CGT di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per un accertamento fattuale conforme ai principi enunciati.