Condominio: presunzione ex art. 1117 c.c. e inidoneità delle planimetrie catastali (Cass. civ. Sez. II n. 20167 del 18.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, per la tutela dei beni indicati dall’art. 1117 c.c. non è necessario che il condominio dimostri con il rigore proprio dell’azione di rivendica la comproprietà del bene, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, l’attitudine funzionale del medesimo al servizio o al godimento collettivo, ossia il collegamento strumentale, materiale o funzionale con le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva vincere tale presunzione, senza che a tal fine sia sufficiente l’allegazione del titolo di acquisto privo di elementi chiari e inequivocabili. Per superare la presunzione legale di condominialità non sono utilizzabili i dati catastali, utili soltanto come concorrenti elementi indiziari di valutazione.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un appartamento al primo piano di uno stabile condominiale, ha convenuto in giudizio i proprietari dell’appartamento al piano terra chiedendo di accertare la proprietà comune di una striscia di terreno facente parte del cortile condominiale, che la dante causa dei convenuti aveva inglobato nell’unità di proprietà esclusiva erigendo una parete. Ha domandato, di conseguenza, il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno; in via subordinata, l’acquisto per usucapione della proprietà comune.

I convenuti hanno eccepito il difetto di legittimazione passiva, avendo acquistato l’immobile nel 2014, dopo la realizzazione dell’opera da parte della loro dante causa, e hanno chiesto di chiamare in causa quest’ultima per essere garantiti. Il Tribunale di Milano, qualificata la domanda principale come azione di rivendica, l’ha respinta e ha condannato l’attore per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. La Corte d’appello di Milano ha respinto il gravame, confermando la qualificazione e il rigetto. Avverso tale sentenza il ricorrente propone ricorso per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

Esaminato con priorità logica il secondo motivo, la Corte lo ritiene fondato sotto il profilo della violazione dell’art. 948 c.c. Il giudice d’appello ha respinto la censura sulla qualificazione dell’azione affermando in modo apodittico che la domanda avesse il carattere tipico della rivendica, senza considerare che essa aveva ad oggetto la sottrazione all’uso comune di un bene ritenuto condominiale.

La Corte rileva che il giudice di merito ha omesso di verificare lo stato dei luoghi per individuare esattamente il bene in contestazione e la sua collocazione, così da stabilire se appartenesse ai beni indicati dall’art. 1117 c.c. In tal modo si è posto in contrasto con l’univoca giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 3310/2019 e Cass. n. 20593/2018).

Secondo tale orientamento, per tutelare la proprietà di un bene riconducibile all’art. 1117 c.c. il condominio non deve dimostrare con il rigore della rivendicazione la comproprietà: è sufficiente l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, in rapporto di accessorietà rispetto alle unità di proprietà esclusiva. Grava invece sul condomino che ne affermi la proprietà esclusiva l’onere di provare il contrario, senza che basti l’allegazione del titolo di acquisto privo di elementi chiari e inequivocabili.

Quanto al rilievo decisivo attribuito dal giudice d’appello alla “documentazione catastale”, la Corte precisa che la presunzione legale di condominialità deriva dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune e dalla sua concreta destinazione al servizio comune. Per vincerla non sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari (Cass. n. 8152/2001, Cass. n. 9523/2014).

L’errore di diritto è palese e comporta la cassazione della sentenza, con assorbimento dei restanti motivi. La causa è rinviata alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.