Prelazione del conduttore e cessione di quota: esclusione e correzione della motivazione in Cassazione (Cass. civ. Sez. 3 n. 14532 del 16.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Al conduttore di un immobile adibito ad attività commerciale non spetta alcun diritto di prelazione, né il conseguente diritto di riscatto, in caso di cessione di una sola quota di proprietà dell’immobile locato, atteso che la prelazione legale è riconosciuta solo in caso di trasferimento dell’intera proprietà. L’ordinanza di inammissibilità dell’appello resa ai sensi dell’art. 348-ter c.p.c. è impugnabile in cassazione per i soli “vizi propri” del provvedimento, tra cui rientra l’eventuale pronuncia su una domanda mai proposta in violazione dell’art. 112 c.p.c. L’interpretazione del contratto da parte del giudice di merito è censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica, con la specifica indicazione dello scostamento compiuto dal giudice.

Il Fatto

La società conduttrice di un immobile commerciale aveva convenuto in giudizio i locatori e il nuovo comproprietario, contestando la nullità della cessione di una quota dell’immobile effettuata in data 29.9.2020, sul presupposto della violazione del diritto di prelazione. La società chiedeva anche la condanna alla restituzione dei canoni corrisposti e il risarcimento dei danni per la mancata prosecuzione del rapporto alla prima scadenza.

Il Tribunale rigettava le domande e la Corte d’appello dichiarava inammissibile il gravame, condividendo l’impostazione del primo giudice. La società proponeva quindi ricorso per cassazione, articolato in otto motivi, sollevando anche questione di legittimità costituzionale degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978 e dell’art. 348-ter c.p.c.

La Motivazione della Corte

La Corte preliminarmente ha giudicato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978, nella parte in cui non riconoscono il riscatto in caso di cessione di una sola quota. La scelta legislativa di limitare la prelazione ai soli casi di trasferimento dell’intera proprietà realizza, secondo il Collegio, un equilibrato temperamento tra l’autonomia privata e la tutela della continuità imprenditoriale, non essendo comunque possibile garantire la piena coincidenza tra titolarità dell’attività e proprietà dell’immobile. Quanto ai rischi di abuso, la Corte ha rammentato l’idoneità degli strumenti di tutela contrattuale tradizionale, come l’impugnazione per simulazione o la nullità per frode alla legge.

Con riferimento all’art. 348-ter c.p.c., la Corte ha escluso ogni questione di legittimità costituzionale, precisando che l’ordinanza di inammissibilità dell’appello è sindacabile in cassazione per i “vizi propri”, ossia quando sia pronunciata fuori dai casi consentiti o sia affetta da vizi processuali. In particolare, la pronuncia su una domanda mai proposta costituisce vizio proprio del provvedimento, impugnabile ai sensi dell’art. 360, n. 4, c.p.c.

Nel merito, i primi due motivi di ricorso sono stati ritenuti infondati: i giudici di merito non avevano affatto affermato la proposizione di una domanda di impugnazione diretta del diniego di rinnovo, avendo correttamente qualificato la domanda come risarcitoria. Il terzo, il quarto e il quinto motivo sono stati parimenti rigettati, avendo la Corte ribadito il consolidato orientamento delle Sezioni Unite n. 13886 del 2007, confermato dalle successive pronunce, secondo cui nessuna prelazione spetta al conduttore in caso di cessione di quota; la motivazione su questioni di diritto è comunque irrilevante se la decisione è giuridicamente corretta, ben potendo la Cassazione correggerla ai sensi dell’art. 384 c.p.c.

Il sesto, il settimo e l’ottavo motivo sono stati infine dichiarati inammissibili, poiché la ricorrente aveva proposto una mera rilettura del contratto in dissenso con l’interpretazione accolta dai giudici di merito, senza indicare specificamente come il ragionamento si fosse discostato dai canoni di ermeneutica negoziale. La Corte ha valorizzato il dato letterale della clausola che riconosceva la prelazione “ai sensi e per gli effetti” della legge n. 392/1978, escludendo ogni prelazione convenzionale di più ampia portata. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese.