Obbligazioni propter rem del condomino acquirente per opere di urbanizzazione (Cass. civ. Sez. 2 n. 19992 del 15.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligazione “propter rem” per la manutenzione delle opere di urbanizzazione grava sul condomino acquirente di unità immobiliare edificata dal lottizzante solo qualora l’atto di acquisto richiami espressamente gli obblighi assunti dal lottizzante nella convenzione stipulata con l’amministrazione pubblica. Costituisce valido titolo negoziale, idoneo a fondare la partecipazione del condomino alle spese di manutenzione delle aree comuni, la clausola contrattuale con cui l’acquirente dichiara di conoscere integralmente la convenzione di lottizzazione e si obbliga, per sé e per i propri aventi causa, ad osservarla integralmente, nonché a sostenere le spese secondo quota millesimale. La legittimazione del condominio a contraddire in giudizio avverso l’impugnazione della delibera assembleare sussiste anche con riguardo a questioni concernenti la titolarità delle aree oggetto dei lavori deliberati e la ripartizione delle relative spese tra i condomini.

Il Fatto

Un condomino impugnava la delibera assembleare del 10/08/2010, deducendo il difetto di regolare costituzione dell’assemblea e chiedendo la declaratoria di nullità delle determinazioni relative ad alcuni punti dell’ordine del giorno. Questi riguardavano, in particolare, l’installazione di “pali illuminanti” e la ripartizione di spese per la pulizia e l’illuminazione di strade aperte al pubblico transito, da lui ritenute estranee al patrimonio condominiale. L’acquirente agiva contro il Condominio, contestando la sussistenza della propria obbligazione alla manutenzione di dette aree, asseritamente non trasferite al Comune e rimaste nella titolarità della società lottizzante.

Il Tribunale di Cagliari accoglieva la domanda, annullando la delibera per irregolare costituzione dell’assemblea. La Corte d’Appello di Cagliari, su impugnazione del Condominio, dichiarava la parziale nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., avendo il condomino rinunciato alla domanda di annullamento, e, esaminata la domanda di nullità, la rigettava nel merito, ritenendo sussistente l’obbligo del condomino di contribuire alle spese di manutenzione delle aree in contestazione, in forza delle clausole del contratto di acquisto dell’unità immobiliare.

La Motivazione della Corte

I primi quattro motivi di ricorso, esaminati congiuntamente, sono stati ritenuti infondati. La Suprema Corte ha evidenziato, in primo luogo, il difetto di specificità delle censure avverso l’interpretazione del contratto di acquisto, rammentando che l’attività dell’interprete costituisce accertamento in fatto riservato al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni ermeneutici o per vizi di motivazione, con l’onere per il ricorrente di indicare specificamente la norma violata e il modo in cui il giudice se ne sia discostato. Ha inoltre rilevato la carenza di autosufficienza, per la mancata produzione in appello di documenti decisivi quali la convenzione di lottizzazione e l’atto di acquisto.

La Corte ha poi disatteso la tesi del ricorrente che negava l’assunzione di obbligazioni derivanti dalla convenzione di lottizzazione, valorizzando una duplice circostanza. Da un lato, ha ritenuto che, essendo le aree rimaste nella titolarità del lottizzante per il mancato avveramento della condizione sospensiva del collaudo, le stesse fossero divenute di proprietà condominiale. Dall’altro, ha posto in risalto che il condomino aveva assunto con il contratto di acquisto l’impegno a partecipare alle spese di manutenzione delle aree secondo la quota millesimale, rendendo così irrilevante ogni contestazione sulla titolarità delle medesime. Tale assunzione volontaria dell’obbligo, mediante il richiamo espresso alla convenzione intercorsa con il Comune, costituisce titolo sufficiente per la contribuzione alle spese, indipendentemente dalla natura “propter rem” dell’obbligazione originaria.

Quanto al quinto motivo, concernente il difetto di legittimatio ad causam del Condominio, la Corte lo ha ritenuto manifestamente infondato. Il giudizio originava dall’opposizione del condomino a una delibera assembleare, e il Condominio, quale organo chiamato a rispondere della manutenzione delle aree, era da considerarsi contraddittore processuale necessario e investito della corrispondente posizione giuridica nei confronti dei singoli condomini. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese di lite e al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.