Condono edilizio e limiti alla demo-ricostruzione conservativa (TAR Toscana n. 1731 del 21.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condono edilizio ha natura eccezionale e non conferisce all’opera piena legittimità urbanistico-edilizia. Sui manufatti già oggetto di sanatoria straordinaria sono pertanto ammessi gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di risanamento conservativo e di demo-ricostruzione fedele, purché rispettino l’integrità strutturale e la funzionalità del bene, in continuità con il precedente uso del territorio. È invece esclusa la ristrutturazione edilizia ricostruttiva che sostituisca l’edificio con un organismo diverso per sagoma, prospetti, altezze, ingombro e destinazione d’uso, recidendo il nesso di continuità con il manufatto preesistente. Solo una specifica previsione legislativa, statale e regionale, può ammettere su immobili condonati benefici edilizi e incrementi volumetrici per predeterminate finalità, ribadendo il divieto generale di benefici volumetrici.

Il Fatto

Due società avevano presentato al Comune di Firenze, l’11 agosto 2025, una richiesta di permesso di costruire per la realizzazione di un edificio residenziale previa demolizione dell’esistente, con cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale. L’immobile, promesso in vendita con contratto preliminare, era in parte edificato prima del 1° settembre 1967 e in parte dopo, ed era stato oggetto di una concessione edilizia in sanatoria rilasciata nel 2009 ai sensi della legge n. 47/1985.

Con provvedimento del 20 novembre 2025 il Comune ha archiviato la domanda per manifesta improcedibilità ai sensi dell’art. 2, comma 1, legge n. 241/1990, ritenendo che l’intervento eccedesse i limiti degli interventi di manutenzione e risanamento conservativo ammessi sui manufatti condonati. Le ricorrenti hanno impugnato l’archiviazione davanti al TAR Toscana, che ha rigettato il ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto il motivo procedimentale. Il contraddittorio è documentato in atti e la natura dell’attività volta al rilascio del permesso di costruire preclude l’annullamento del provvedimento affetto da vizi formali, in applicazione dell’art. 21-octies, comma 2, legge n. 241/1990.

Sul merito, il TAR ricostruisce il contrasto giurisprudenziale sulla portata legittimante del condono rispetto a nuovi interventi sul medesimo manufatto, accesosi dopo l’introduzione dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001. Un primo orientamento nega che il condono abiliti ulteriori interventi oltre la manutenzione e il risanamento. Un orientamento opposto include il titolo in sanatoria nello stato legittimo dell’immobile, ammettendo anche la ristrutturazione edilizia.

Il Collegio richiama la recente pronuncia della Corte cost. n. 86/2026, che ha ribadito la natura eccezionale del condono e precisato che esso non elide la situazione di illiceità, operando solo sul piano penale e amministrativo. Da ciò deriva che gli immobili condonati non possono giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi esorbitanti dagli interventi conservativi. La Corte ha inoltre affermato che il divieto di benefici volumetrici per gli immobili abusivi assurge a principio dell’ordinamento e costituisce limite alla potestà legislativa.

Il TAR fissa quindi la regola: sui manufatti condonati sono ammessi interventi di manutenzione, conservazione e demo-ricostruzione fedele, purché rispettino l’integrità strutturale e la funzionalità del bene. Anche difformità di sagoma sono tollerate solo se volte ad assicurare tale funzionalità. Eccezioni sono possibili solo se previste dalla legge, come la novità introdotta dall’art. 1, comma 23, legge n. 199/2025, che ammette benefici edilizi per immobili condonati solo per finalità predeterminate e previo intervento del legislatore regionale.

Nel caso concreto, l’intervento prevede la completa demolizione di un fabbricato artigianale su un piano e la ricostruzione di un edificio su cinque livelli con undici unità residenziali. Si tratta di un organismo diverso per sagoma, prospetti, altezze, ingombro e destinazione d’uso, che recide il nesso di continuità con il preesistente e realizza un maggiore consumo del suolo. Il ricorso è rigettato, con compensazione delle spese per la novità delle questioni e l’esistenza del contrasto giurisprudenziale.