Condono edilizio e cambio di destinazione d’uso: ammessi gli interventi conservativi (TAR Toscana n. 1732 del 21.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Sui manufatti già oggetto di condono edilizio sono ammissibili gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di risanamento conservativo e di ristrutturazione conservativa, purché rispettino l’integrità strutturale della costruzione e la conservazione della sua funzionalità, in continuità con il precedente uso del territorio. In ragione della natura eccezionale della sanatoria straordinaria, l’immobile condonato non gode di piena legittimità edilizia e non può essere base per benefici che esorbitino da tali interventi, salvo che una norma di legge disponga diversamente. Il cambio di destinazione d’uso che non incide sul volume complessivo né sulla superficie totale dell’organismo edilizio, e che non genera nuovo carico urbanistico, non esorbita da tali categorie e non può essere precluso in radice. In presenza di un atto plurimotivato, la legittimità di una sola delle ragioni giustificatrici autonome sostiene l’atto e comporta l’assorbimento delle censure relative agli altri profili.

Il Fatto

Il ricorrente, in proprio e quale amministratore unico di una società, ha impugnato la determinazione con cui il Comune ha comunicato l’inefficacia della SCIA edilizia e il connesso ordine di non proseguire i lavori. L’intervento oggetto di SCIA riguardava un mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso, da commerciale a residenziale, di una singola unità immobiliare, con opere minori.

L’amministrazione ha fondato il provvedimento su due ordini di motivi. Da un lato, ha richiamato l’orientamento secondo cui, per la natura eccezionale del condono edilizio, sui manufatti sanati sarebbero ammessi solo interventi di manutenzione e risanamento conservativo, e ha qualificato il cambio di destinazione come ristrutturazione edilizia non ammissibile. Dall’altro, ha rilevato carenze e difformità in ordine alla conformità al Piano Operativo e ai parametri igienico-sanitari, di evacuazione dei fumi e di smaltimento delle acque reflue.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla constatazione di un contrasto giurisprudenziale sulla portata legittimante del condono rispetto a nuovi interventi sul medesimo manufatto, accentuato dall’introduzione dell’art. 9 bis, comma 1 bis, d.P.R. n. 380/2001, che definisce lo stato legittimo dell’immobile. Il giudice richiama le opposte posizioni: quella di Cons. Stato, sez. VI, n. 482 del 2025, secondo cui le opere condonate non possono costituire presupposto per ulteriori interventi, e quella di Cons. Stato, sez. IV, n. 2848 del 2026 e n. 4155 del 2026, che includono il condono tra i titoli dello stato legittimo.

Il Collegio richiama anche la Corte cost., sentenza n. 86 del 2026, che, pur ribadendo la natura eccezionale del condono e il divieto di benefici volumetrici in assenza di specifica previsione di legge, ha confermato che la sanatoria non elide l’illiceità ma opera sul piano penale e amministrativo. La Corte costituzionale ha ammesso la possibilità di premialità volumetriche per immobili condonati solo rispetto a predeterminate finalità e previo intervento del legislatore regionale.

Su questa base il Collegio afferma che, partendo dalla pacifica natura eccezionale delle sanatorie, su manufatti già condonati sono ammessi tutti gli interventi di manutenzione e conservazione, compresa la demo-ricostruzione fedele, purché siano rispettate l’integrità strutturale e la funzionalità del bene. Anche eventuali difformità di sagoma sono ammissibili solo se volte ad assicurare la funzionalità dell’immobile. Eccezioni sono possibili solo se previste dalla legge.

Applicando tali principi, il Collegio ritiene che l’intervento in esame non esorbiti dal concetto di manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione conservativa, e non incida sul volume complessivo né sulla superficie totale, con migliorie e diversa destinazione d’uso disciplinata dall’art. 23 ter d.P.R. n. 380/2001. Il primo motivo è quindi fondato.

Tuttavia, trattandosi di atto plurimotivato, il giudice ne verifica la restante parte di motivazione. In via assorbente ritiene infondata la censura sulle carenze documentali: le controdeduzioni tecniche della parte sono intervenute in data successiva al provvedimento, e le lacune dovevano essere colmate con la documentazione a corredo della SCIA. Il ricorso è così rigettato nel suo complesso, con compensazione delle spese di lite vista la parziale novità delle questioni.