Condono edilizio, vincolo paesaggistico ostativo per gli abusi maggiori (TAR Lazio n. 400 del 11.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le opere abusive non sono suscettibili di sanatoria quando siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti da leggi statali o regionali a tutela degli interessi idrogeologici, delle falde acquifere e dei beni ambientali e paesistici. Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, convertito nella legge n. 326/2003, la presenza del vincolo è circostanza ostativa di per sé sola sufficiente a escludere il condono degli abusi maggiori, senza che occorra richiedere il nulla osta paesaggistico. La legge regionale Lazio n. 12/2004 è ancora più restrittiva di quella statale, poiché preclude la sanatoria anche per le opere realizzate prima dell’apposizione del vincolo. Il diniego di sanatoria è atto vincolato: non richiede valutazione dell’interesse pubblico concreto, né comparazione con l’interesse privato, né motivazione ulteriore rispetto al ripristino della legalità violata.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento con cui il Comune di Sabaudia ha respinto l’istanza di sanatoria edilizia presentata nel 2004 per un manufatto prefabbricato destinato a civile abitazione, realizzato in località Bella Farnia. Il diniego si fonda sulla presenza di un vincolo paesaggistico-ambientale e sulla non conformità dell’opera agli strumenti urbanistici.

Il ricorrente ha dedotto la sanabilità dell’intervento in forza della normativa regionale di recupero urbanistico, l’insufficienza della motivazione, l’astratta superabilità del vincolo mediante nulla osta e la disparità di trattamento rispetto ad altre abitazioni autorizzate. L’amministrazione, pur ritualmente citata, non si è costituita.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla disciplina statale dettata dall’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269/2003, che preclude la sanatoria per le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli a tutela degli interessi idrogeologici, ambientali e paesistici, qualora istituiti prima dell’esecuzione delle opere. La norma regionale di cui all’art. 3, comma 1, lett. b), legge regionale Lazio n. 12/2004 è ancora più rigorosa, perché esclude il condono anche per le opere edificate prima dell’apposizione del vincolo, quando non conformi agli strumenti urbanistici e non ricadenti in piani attuativi vigenti.

La sanatoria in area vincolata richiede la concorrenza di quattro condizioni: realizzazione dell’opera prima del vincolo; conformità alle prescrizioni urbanistiche; riconducibilità agli abusi minori di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1; parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. Il difetto anche di una sola di esse impedisce il condono, persino quando il vincolo comporti inedificabilità relativa. Il Collegio richiama, in senso conforme, Cons. Stato, sez. VII, n. 8211 del 2025 e Cons. Stato, sez. IV, nn. 10302 e 10303 del 2025.

Nel caso concreto l’intervento integra un abuso maggiore in area vincolata ai sensi del d.lgs. n. 42/2004 e ricompresa nella perimetrazione definita con la deliberazione regionale del 19 marzo 1996, attuativa della direttiva comunitaria sulle Zone di Protezione Speciale. L’amministrazione ha quindi legittimamente indicato il vincolo quale ragione ostativa autonoma: non era necessario richiedere il nulla osta paesaggistico, risultando irrilevante ogni questione sulla conformità urbanistica dell’edificazione.

Il Collegio esclude poi che la mera perimetrazione degli insediamenti spontanei, effettuata con delibera consiliare ai sensi dell’art. 2, legge regionale Lazio n. 28/1980, equivalga all’adozione del piano di recupero, trattandosi di atto solo prodromico. Quanto alla motivazione, i dinieghi di sanatoria sono atti vincolati, che non esigono valutazione dell’interesse pubblico concreto né comparazione con gli interessi privati sacrificati, non essendo configurabile alcun affidamento alla conservazione di una situazione abusiva.

Infine, negli atti a contenuto vincolato non è configurabile il vizio di eccesso di potere per disparità di trattamento: eventuali illegittime decisioni favorevoli a terzi non possono essere invocate a proprio beneficio. Il ricorso è pertanto respinto, con nulla sulle spese per mancata costituzione dell’amministrazione.