Condono edilizio in zona vincolata, opere maggiori non sanabili (TAR Lazio n. 416 del 17.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 32, comma 26, del d.l. n. 269/2003, convertito con legge n. 326/2003, non sono suscettibili di sanatoria edilizia le opere abusive di maggiore entità di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1, realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti da leggi statali o regionali a tutela degli interessi idrogeologici e paesistici. La disciplina regionale del Lazio (art. 3, comma 1, lett. b), della l.r. n. 12/2004) introduce un regime di maggior rigore, escludendo la sanabilità delle opere che comportino aumento di volume e di superficie anche se realizzate prima dell’apposizione del vincolo. La fascia di rispetto di 150 metri dai corsi d’acqua costituisce vincolo paesistico e l’eventuale pregresso rilascio di una concessione in sanatoria su immobile diversamente ubicato non integra disparità di trattamento, non potendo un precedente illegittimo fondare pretese conformi a legge.

Il Fatto

Il ricorrente ha ereditato dal padre, insieme al fratello, un immobile adibito a civile abitazione, sito in un Comune del Lazio, realizzato in assenza di titoli edilizi e già oggetto di concessione edilizia in sanatoria ai sensi della legge n. 47/1985 nel 1994. Nel 2000, secondo la prospettazione del ricorrente, sono stati realizzati ulteriori interventi in difetto di titolo abilitativo.

Il 10 dicembre 2004 il ricorrente ha chiesto la sanatoria ai sensi della legge n. 326/2003 e della l.r. Lazio n. 12/2004. Il Comune, dopo la comunicazione del 9 febbraio 2017, ha respinto formalmente la domanda il successivo 12 maggio 2017, rilevando che l’opera ricade nella fascia di rispetto di 150 metri dai torrenti e dai corsi d’acqua. Il ricorrente ha impugnato il diniego davanti al TAR Lazio, sezione staccata di Latina.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente censura la violazione dell’art. 3, comma 1, lett. b), della l.r. n. 12/2004, dell’art. 32, comma 27, del d.l. n. 269/2003 e dell’art. 32, comma 2, della legge n. 47/1985, oltre all’eccesso di potere. Sostiene che l’area non rientri tra le zone vincolate contemplate dalla legge regionale e che quindi trovi applicazione la disciplina statale, che rende ostativo il vincolo solo se anteriore all’esecuzione dell’opera.

Il Collegio richiama la disciplina statale sul terzo condono. Il comma 26 dell’art. 32 del d.l. n. 269/2003 ammette a sanatoria le tipologie di illecito contemplate dall’allegato 1, distinguendo a seconda del regime vincolistico. Il successivo comma 27, lett. d), esclude la sanabilità delle opere realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti da leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici, delle falde acquifere e dei beni ambientali e paesistici, qualora il vincolo sia istituito prima dell’esecuzione dell’opera e l’intervento non sia conforme agli strumenti urbanistici.

La giurisprudenza amministrativa e penale richiamata — Cons. Stato sez. VI n. 8781 del 2022, Cass. pen. sez. III n. 26524 del 2020, TAR Lazio sez. II n. 7282 del 2022 — ha chiarito che, in zona vincolata, sono sanabili solo le opere minori di restauro, risanamento conservativo o manutenzione straordinaria, senza aumento di superficie e volume. Un abuso che realizza nuove superfici e nuova volumetria non è condonabile, indipendentemente dal carattere assoluto o relativo del vincolo. La giurisprudenza amministrativa successiva (TAR Campania n. 5376 del 2023 e n. 5412 del 2023) conferma che, ai fini del condono, la distinzione tra vincoli assoluti e relativi è irrilevante, richiamando la norma in modo indifferenziato le opere su immobili soggetti a vincoli statali e regionali.

Quanto alla l.r. Lazio n. 12/2004, il Collegio osserva che il legislatore regionale ha introdotto una disciplina di maggior rigore. La norma non rende sanabili le opere che determinano aumento di volume e superficie realizzate anche prima dell’apposizione del vincolo. Il Collegio ritiene di poter soprassedere sull’approfondimento della questione sollevata dal ricorrente, perché in una situazione analoga è già stato chiarito (TAR Lazio sez. II n. 2682 del 2023) che l’area ricade nella tutela dell’art. 7 della l.r. n. 24/1998, che sottopone a vincolo paesistico i fiumi, i torrenti e i corsi d’acqua con le relative sponde per una fascia di 150 metri. Per pacifica ammissione del ricorrente, l’opera è stata realizzata nel 2000; il vincolo risale quantomeno alla legge regionale del 1998, quindi a data antecedente l’abuso.

Non assume rilievo la concessione edilizia in sanatoria del 1994, anteriore all’apposizione del vincolo. Quanto alla dedotta disparità di trattamento, per giurisprudenza pacifica (Cons. Stato sez. II n. 7280 del 2025) un provvedimento legittimo non può divenire viziato per il difforme modus operandi seguito in passato, e un precedente illegittimo non può fondare ulteriori provvedimenti contrari alla legge. Il ricorso è quindi respinto, con compensazione integrale delle spese.