Contributo di costruzione e ristrutturazione con demolizione: rileva il carico urbanistico (TAR Lombardia n. 881 del 08.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il contributo di costruzione non si determina in base alla qualificazione formale dell’intervento edilizio, ma al carico urbanistico che esso concretamente produce. La ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione, pur rientrando nella nozione ampia dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, non dà diritto alle riduzioni previste per la ristrutturazione dagli artt. 44, comma 8, e 48, comma 6, legge reg. Lombardia n. 12/2005 quando incrementa in modo significativo il peso urbanistico, producendo effetti equivalenti alla nuova costruzione. Il Comune, una volta classificata l’area nel PGT come ambito di completamento, è vincolato a quella zonizzazione e non può applicare i coefficienti previsti per gli ambiti di espansione. La convenzione urbanistica, riconducibile agli accordi ex art. 11 legge n. 241/1990, vincola il soggetto attuatore a corrispondere il contributo commisurato al volume in ampliamento ivi indicato, anche se non lo realizzi integralmente.

Il Fatto

La ricorrente, proprietaria di un compendio immobiliare sito nel territorio comunale, ha ottenuto l’approvazione di un Piano di Recupero in variante al P.G.T., che ha riclassificato l’intera area come ambito residenziale di completamento e ne ha consentito la trasformazione mediante demolizione degli edifici preesistenti e realizzazione di undici edifici residenziali.

In esecuzione del Piano e della convenzione urbanistica stipulata nel novembre 2021, la ricorrente ha presentato undici SCIA. Il Comune ha quantificato il contributo di costruzione in misura superiore a quella ritenuta dovuta dalla società, che ha corrisposto quanto richiesto con riserva di agire in restituzione. La controversia riguarda la corretta determinazione del contributo e la restituzione della maggiore somma versata.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale afferma anzitutto la propria giurisdizione esclusiva, ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. f), c.p.a., sulle questioni relative alla spettanza e alla liquidazione del contributo di costruzione. Rileva poi l’ammissibilità della trattazione unitaria delle domande, sussistendo identità di parti, di questioni giuridiche e di censure.

Sul primo motivo, il Tribunale riconosce che la maggior parte dell’intervento consiste in demolizione e ricostruzione del volume esistente, circostanza che basterebbe a qualificarlo come ristrutturazione secondo l’ampia definizione dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001. Tuttavia, proprio l’estensione di quella categoria impone di distinguere il diritto edificatorio dalla nozione impiegata per il calcolo del contributo. Mentre la ristrutturazione misura la facoltà di edificare, il contributo misura l’aumento di peso urbanistico e i costi che l’amministrazione deve sostenere.

Nel caso concreto, a una villa e a un complesso produttivo dismessi si sono sostituiti undici edifici residenziali, senza proporzionalità tra peso originario e nuovo. Il Tribunale richiama la propria precedente TAR Brescia, Sez. II, n. 634 del 2025 e rileva che un intervento di ristrutturazione che incrementi significativamente il carico urbanistico produce effetti analoghi alla nuova costruzione. Non si tratta di reintrodurre limiti alla ristrutturazione, ma di calcolare il contributo tenendo conto del maggiore carico generato.

Il secondo motivo è accolto. Classificato l’intero compendio come ambito di completamento, il Comune non poteva applicare le tariffe previste per gli ambiti di espansione: la classificazione urbanistica è un vincolo da rispettare quando il diritto edificatorio viene consumato.

Il terzo motivo è respinto. La convenzione, riconducibile agli accordi ex art. 11 legge n. 241/1990, vincola la ricorrente a corrispondere il contributo commisurato al volume in ampliamento ivi indicato; il soggetto attuatore può rinunciare a edificare, ma resta tenuto al pagamento convenuto. Il Comune dovrà quindi ricalcolare il contributo secondo le tariffe dell’ambito di completamento e restituire la differenza entro sessanta giorni.