La convenzione edilizia può costituire servitù di uso pubblico (Cass. civ. Sez. II n. 4937 del 15.02.2022)

Principi di diritto (Massima)
La destinazione di un’area a parcheggio pubblico, prevista in una convenzione stipulata tra il privato proprietario e l’ente locale in sede di rilascio di un titolo edilizio, integra il contenuto di una servitù di uso pubblico, costituita mediante atto negoziale di natura convenzionale. Il vincolo, valido erga omnes, si risolve in una limitazione della futura utilizzabilità della porzione di suolo. Il contratto concluso dalla pubblica amministrazione in difetto dei prescritti atti autorizzativi non è nullo, ma annullabile, essendo suscettibile di ratifica da parte dell’organo competente, anche per facta concludentia. L’obbligo di trasferire la proprietà di un’area, assunto in una convenzione urbanistica, è soggetto alle ordinarie regole sulla prescrizione.

Il Fatto

Una società, titolare di una concessione edilizia per la realizzazione di capannoni, aveva sottoscritto con il Comune una convenzione che prevedeva la destinazione a parcheggio di alcune aree di sua proprietà. Successivamente, le due società confinanti avevano iniziato a parcheggiare i propri veicoli su quelle particelle, senza autorizzazione. La società proprietaria agì in giudizio per inibire l’uso dell’area e chiedere il risarcimento del danno. Le convenute chiamarono in causa il Comune, sostenendo che fosse l’unico proprietario delle aree in forza della cessione prevista dalla convenzione. Il Comune, costituitosi, invocò in subordine l’accertamento di una servitù di uso pubblico acquisita per usucapione.

Il Tribunale rigettò le domande principali e accolse la riconvenzionale del Comune, accertando l’esistenza della servitù. La società proprietaria propose appello, invocando la nullità della convenzione per indeterminatezza dell’oggetto. La Corte d’Appello rigettò il gravame, ritenendo inammissibile l’eccezione di nullità in quanto nuova e, comunque, infondata nel merito. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione, affidandosi a dodici motivi.

La Motivazione della Corte

Con riferimento al primo motivo, la Corte ha ritenuto errata l’affermazione del giudice di merito circa la tardività dell’eccezione di nullità contrattuale. Ha ribadito il principio per cui il giudice di appello è tenuto al rilievo officioso di una nullità contrattuale anche se l’eccezione è stata sollevata solo in sede di gravame, trattandosi di eccezione in senso lato. Nel caso di specie, tuttavia, la Corte d’Appello non si era limitata a dichiarare l’inammissibilità, ma aveva esaminato l’eccezione nel merito, ritenendola infondata. La censura è stata pertanto giudicata inammissibile per carenza di interesse, in quanto il rilievo di inammissibilità costituiva un mero obiter dictum rispetto alla vera ratio decidendi, rappresentata dal rigetto nel merito.

Quanto alla dedotta nullità per difetto di deliberazione autorizzativa, la Corte ha precisato che il vizio inerente la formazione della volontà della pubblica amministrazione rientra nella giurisdizione del giudice ordinario. Tuttavia, il negozio concluso in carenza del potere rappresentativo del sindaco non è inesistente o nullo, ma annullabile, per incompetenza relativa all’organo, ed è comunque suscettibile di ratifica da parte dell’ente. La ratifica può desumersi anche implicitamente da atti successivi, come le delibere del 1987 e 1988 valorizzate dal giudice di merito. La valutazione sull’idoneità di tali atti costituisce un apprezzamento di fatto, non sindacabile in sede di legittimità.

In relazione alla natura della convenzione, la Corte ha precisato che essa costituisce un atto di natura negoziale e non autoritativa, il cui contenuto può essere determinato dai paciscenti. La destinazione a parcheggio di un’area più estesa rispetto a quella prevista nello schema di convenzione approvato non determina alcuna indeterminatezza dell’oggetto. Inoltre, il mancato richiamo del D.M. n. 1444/1968 nell’atto negoziale non comporta la sua inapplicabilità alla fattispecie.

Quanto alla configurazione della servitù, la Corte ha ritenuto che la destinazione a parcheggio pubblico prevista in convenzione sia riconducibile a una servitù di uso pubblico, costituita mediante dichiarazione negoziale. La successiva utilizzazione di fatto dell’area non costituisce la ratio della decisione, ma solo un argomento di conferma. La censura che invoca una rilettura delle risultanze istruttorie è stata dichiarata inammissibile per carenza di specificità.

Infine, la Corte ha corretto la statuizione del giudice di merito circa l’imprescrittibilità dell’obbligo di trasferimento dell’area, affermando che tale obbligo è soggetto alle ordinarie regole in tema di prescrizione. Tuttavia, questo profilo è risultato irrilevante, poiché la decisione si fonda sull’accertamento di un diritto reale di uso pubblico di origine convenzionale, che prescinde dalla questione della proprietà dell’area. Il ricorso incidentale del Comune è rimasto assorbito dal rigetto del ricorso principale.