Convenzione urbanistica, accordo transattivo non attuato e cessione delle aree (Cons. Stato n. 5946 del 21.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le condizioni alle quali è subordinata una clausola di un accordo transattivo che modifica una convenzione urbanistica devono risultare effettivamente attuate, non essendo sufficiente che gli strumenti urbanistici contengano un mero riferimento alle previsioni pattuite. Se le condizioni non si avverano e il Comune corrisponde la somma pattuita proprio sul presupposto della mancata attuazione, l’amministrazione conserva il diritto di ottenere la cessione gratuita delle aree in forza della convenzione originaria. La domanda ex art. 2932 cod. civ. è pertanto fondata, restando esclusa qualsiasi locupletazione dei privati che abbiano beneficiato del pagamento. I diritti nascenti da una convenzione urbanistica sono soggetti all’ordinario termine decennale di prescrizione ex art. 2946 cod. civ., che decorre dalla scadenza del termine convenzionale per l’ultimazione delle opere di urbanizzazione, restando priva di rilievo l’espressione “a semplice richiesta dell’Amministrazione”.

Il Fatto

Con convenzione dell’8 agosto 2000 le parti avevano disciplinato l’attuazione di un piano particolareggiato di iniziativa privata, con obbligo di cessione gratuita al Comune delle aree per opere di urbanizzazione e verde pubblico. Nel 2006, a definizione di un contenzioso relativo all’occupazione illegittima di altre aree, le parti stipulavano un accordo transattivo che prevedeva, al verificarsi di determinate condizioni urbanistiche, la modifica della convenzione con esclusione di alcune aree dalla cessione.

Il Comune, ritenuta non realizzata la condizione, corrispondeva la somma pattuita e agiva ex art. 2932 cod. civ. per ottenere la cessione delle aree. Il TAR Emilia Romagna, sezione seconda, con sentenza n. 443 del 2023 respingeva il ricorso. Proponeva appello il Comune.

La Motivazione della Corte

La Sezione affronta in via preliminare le eccezioni di prescrizione e di inammissibilità dell’azione. Quanto alla prima, i diritti nascenti da una convenzione urbanistica sono soggetti all’ordinario termine decennale ex art. 2946 cod. civ., che decorre dalla scadenza del termine convenzionale per l’ultimazione delle opere. L’espressione “a semplice richiesta dell’Amministrazione” non anticipa il dies a quo, poiché prima di tale scadenza l’obbligo non è esigibile e la prescrizione non può decorrere. Nel caso concreto il ricorso di primo grado è stato proposto entro il termine.

Quanto alla domanda ex art. 2932 cod. civ., la Convenzione del 2000 è stata trascritta l’11 agosto 2000, come risulta dall’ispezione ipotecaria, sicché gli obblighi di cessione sono opponibili anche ai terzi acquirenti di una porzione di terreno.

Nel merito, il Collegio ricostruisce la sequenza dei fatti e ritiene fondati i primi due motivi. Le condizioni alle quali era sottoposto l’accordo del 2006 non si sono avverate. Non era sufficiente che il PSC e il RUE del 2007 contenessero un riferimento al sub-ambito e1: l’accordo richiedeva che tali previsioni fossero effettivamente attuate e che, entro novanta giorni dall’entrata in vigore degli strumenti urbanistici, fosse modificata la Convenzione del 2000 nelle forme prescritte, rideterminando obblighi e standard. Ciò non è avvenuto.

È fondato anche il terzo motivo, con cui si esclude il richiamo all’art. 1359 cod. civ. Non vi è alcun interesse contrario del Comune: l’edificabilità del sub-ambito era una delle condizioni previste dall’accordo del 2006, che l’amministrazione ha ritenuto, nell’ambito della propria discrezionalità di pianificazione, di non considerare più confacente e ha eliminato con le varianti successive non impugnate, corrispondendo il dovuto.

Gli appellati, avendo richiesto e ottenuto la somma pattuita proprio sull’assunto che l’accordo non avesse avuto attuazione, non possono pretendere di conservare anche le aree che avrebbero dovuto cedere, configurandosi altrimenti una ingiustificata locupletazione. L’appello è accolto e, in riforma della sentenza impugnata, è accolto il ricorso di primo grado, con condanna alle spese del doppio grado.