Corti in zona A: il divieto di frazionamento prescinde dal regime proprietario (Cons. Stato n. 7896 del 08.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
La previsione del piano delle regole che vieta il frazionamento delle corti in zona A ha carattere squisitamente urbanistico e persegue la conservazione di una determinata caratteristica del centro storico: essa opera a prescindere dal regime proprietario dell’area qualificata come corte e dai vincoli di natura civilistica che su di essa gravano. Il permesso di costruire che autorizzi un muro di recinzione idoneo a dividere la corte è pertanto illegittimo. L’invasione, mediante traslazione dell’edificio, di una zona urbanistica diversa da quella assentita integra variazione essenziale; la qualificazione non impugnata con appello incidentale passa in giudicato. In tal caso la fiscalizzazione ex art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 non è ammessa, restando riservata all’ipotesi di parziale difformità.

Il Fatto

L’appellante è comproprietaria di un immobile residenziale nel Comune di Castel Mella, acquistato con atto del 1984, confinante con la proprietà dell’appellato. La linea di confine attraversa un cortile classificato dal PGT in zona A. Il Comune ha rilasciato un permesso di costruire per una villa unifamiliare in zona B1 e per un muro di recinzione insistente sull’area pertinenziale in zona A.

In corso d’opera l’autorimessa pertinenziale è stata traslata, invadendo per circa tre metri la zona A. Il Comune ha ingiunto la rimessione in pristino, qualificando l’abuso come variazione non essenziale, e ha poi applicato una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione, ritenuta impossibile. L’originaria ricorrente ha impugnato il titolo edilizio e i provvedimenti sanzionatori; il TAR Lombardia, sede di Brescia, ha respinto ricorso e motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo investe l’interpretazione dell’art. 67 delle NTA del PGT. Il TAR aveva subordinato l’operatività del divieto all’esistenza di una corte comune o di una servitù di corte, esclusa in base all’atto di divisione del 1947. Il Consiglio di Stato rovescia l’impostazione: la norma vieta i frazionamenti delle corti senza alcuna specificazione in ordine alla proprietà comune, e la sua funzione è conservare una caratteristica del centro storico.

Il divieto, si legge, ha carattere squisitamente urbanistico e prescinde dal regime proprietario e dai vincoli civilistici. La costruzione di un muro inteso a dividere la corte si pone dunque in contrasto con la disciplina urbanistica dell’area, con conseguente illegittimità del permesso nella parte relativa al muro di cinta.

Il secondo motivo riguarda la fiscalizzazione dell’abuso. Il TAR aveva qualificato lo sconfinamento come variazione essenziale, ma tale statuizione non è stata impugnata dall’appellato con appello incidentale; la memoria difensiva non è idonea allo scopo. La qualificazione è quindi definitiva, e la successiva applicazione dell’art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 contrasta con l’orientamento consolidato: la fiscalizzazione non è ammessa in caso di variazioni essenziali, ma solo nell’ipotesi di parziale difformità. Richiamati Cons. Stato, Sez. VI, n. 5948 del 2023 e, ex pluribus, Cons. Stato, Sez. VI, n. 4418 del 2018.

Il terzo motivo, sulla falsa rappresentazione del confine di zona e sulla richiesta di rimessione in termini, è infondato: la censura investe il permesso di costruire e non gli atti successivi, ed era quindi tardiva; né l’appellante spiega perché l’errore non fosse ravvisabile in precedenza.

L’appello è accolto nei limiti indicati, con riforma della sentenza e accoglimento del ricorso originario e dei motivi aggiunti. Le parti appellate sono condannate in solido alla refusione di metà delle spese del doppio grado, liquidate in € 4.000 oltre accessori, con compensazione per il resto.