Crediti edilizi compensativi non spettano a chi accetta l’indennità di esproprio (Cons. Stato n. 9436 del 01.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nell’ambito dell’urbanistica compensativa, il diritto edificatorio attribuito a fronte della cessione di un’area destinata a opera pubblica non sorge automaticamente per effetto della previsione pianificatoria, ma richiede il perfezionamento del procedimento di comparto che ne consente l’assegnazione. Il proprietario che abbia accettato senza riserve l’indennità di espropriazione non può pretendere il cumulo con i crediti edilizi, perché il riconoscimento congiunto dei due benefici integra un’inammissibile duplicazione dell’indennizzo. La clausola contrattuale che riservi i crediti edilizi va interpretata in coerenza con l’istituto compensativo e con il principio per cui l’edificabilità è attribuita in luogo del prezzo del bene. L’accettazione senza riserve dell’indennità esclude la configurabilità di un errore rilevante ai fini dell’annullamento dell’accordo di cessione.

Il Fatto

La proprietaria di alcuni terreni agricoli, destinati dal Comune alla realizzazione di una cassa di espansione delle piene, stipulava nel 2011 un accordo di cessione volontaria ai sensi dell’art. 45 del d.P.R. n. 327/2001, dopo aver accettato senza riserve l’indennità determinata secondo l’art. 40 del d.P.R. n. 327/2001 per le aree non edificabili. La somma veniva poi corrisposta e quietanzata.

Ritenendo che l’accordo le avesse riservato i crediti edilizi previsti dalle norme tecniche del piano strutturale comunale, la proprietaria agiva dapprima davanti al giudice ordinario e, dopo la declaratoria di difetto di giurisdizione, davanti al TAR, che respingeva il ricorso. Proponeva quindi appello, lamentando la natura aggiuntiva dei crediti rispetto all’indennizzo.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce la distinzione tra perequazione e compensazione urbanistica richiamando le Sezioni Unite n. 23902 del 2020 e la successiva n. 16080 del 2021. Nella compensazione il diritto edificatorio ha funzione corrispettiva o indennitaria di un’edificabilità soppressa e presenta un iter perfezionativo progressivo: assegnazione del titolo, individuazione dell’area di atterraggio, circolazione del diritto nel periodo intermedio.

Su questa base la fattispecie viene ricondotta all’urbanistica compensativa e la previsione delle norme tecniche che riconosce la conservazione della capacità edificatoria alle aree destinate a vasche di laminazione va letta in tale contesto. Risulta dirimente che l’appellante abbia accettato senza riserve l’indennità e che il Comune non abbia mai attivato il procedimento di comparto necessario al perfezionamento del diritto. La pretesa riguarda dunque un diritto mai sorto, rispetto al quale l’amministrazione non ha dato seguito al procedimento.

Il Collegio aggiunge che l’art. 23 della l.r. n. 37/2022, nel prevedere che i crediti siano attribuiti in luogo del prezzo del bene, conferma la struttura di obbligazione alternativa: l’adempimento mediante corresponsione dell’indennità esaurisce il rapporto. Ammettere i crediti in aggiunta all’indennizzo si tradurrebbe in una duplicazione dell’indennizzo, in contrasto con la logica compensativa. Il rinvio all’art. 30 delle norme tecniche contenuto nell’accordo costituisce un mero richiamo alla procedura di comparto, mai avviata.

Quanto al secondo motivo, il terreno aveva carattere agricolo al momento della cessione, sicché corretta è la determinazione dell’indennità sui valori agricoli; la qualificazione del bene come “sostanzialmente edificabile” non trova riscontro. Il terzo motivo è infondato perché i puntuali riferimenti alla procedura espropriativa e l’accettazione senza riserve escludono un errore riconoscibile e comune alle parti. L’appello è respinto, con compensazione delle spese in ragione dell’obiettiva incertezza delle clausole.