Approccio di costo estimo alternativo al criterio di mercato nel classamento DOCFA (Cass. civ. Sez. 5 n. 16312 del 26.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini della determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale censiti nei gruppi D ed E, il canone di locazione costituisce un elemento soggettivo e potenzialmente non rappresentativo della reale capacità reddituale dell’immobile; pertanto, l’ufficio erariale può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato, senza violare l’art. 10 del r.d.l. n. 652 del 1939 e gli artt. 8, 19 e 30 del d.P.R. n. 1142 del 1949. I metodi di valutazione reddituale, di mercato e di costo non sono ordinati in maniera fissa con priorità gerarchica, ma sono alternativi in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile. La dichiarazione di variazione catastale con procedura DOCFA comporta una stima diretta della rendita, che può avvenire con procedimento diretto o indiretto, e la valutazione dell’ufficio non deve essere ancorata al costo soggettivo di costruzione, bensì al valore medio non condizionato da variabili soggettive.

Il Fatto

La società contribuente impugnava l’avviso di accertamento catastale che, in procedura DOCFA, aveva modificato la rendita di un immobile a destinazione speciale D (capannone industriale) da euro 16.162,50 a euro 28.256,44. Nel proporre la dichiarazione di variazione, la società aveva valutato l’immobile con l’approccio di mercato, mentre l’Agenzia delle entrate aveva utilizzato l’approccio di costo, determinando il valore sulla base del costo di costruzione con opportuni coefficienti di adattamento per la vetustà.

La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso e la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, con la sentenza n. 3574/2019, confermava la decisione di primo grado. La società proponeva quindi ricorso per cassazione, articolando tre motivi, cui resisteva l’Agenzia delle entrate con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato congiuntamente i primi due motivi, concernenti la violazione e falsa applicazione dell’art. 28, secondo comma, d.P.R. n. 1142 del 1949 e la pretesa priorità gerarchica del metodo di mercato rispetto a quello di costo. I giudici di legittimità hanno ritenuto i motivi infondati e in parte inammissibili, perché diretti a ottenere una rivalutazione del fatto accertato in doppia conforme. In particolare, la CTR aveva rilevato che l’utilizzo del metodo di costo appariva giustificato dalla mancanza di sufficienti dati di riferimento per una valutazione attendibile del valore dell’immobile, data la sua particolarità.

La Corte ha chiarito che la rendita catastale può essere determinata con uno dei tre metodi estimativi — reddituale, di mercato o di costo — che operano in modo alternativo in base alle condizioni dell’immobile e non secondo un ordine di priorità. Ha inoltre richiamato il principio secondo cui il canone di locazione è un elemento soggettivo e non necessariamente rappresentativo della capacità reddituale reale dell’immobile, sicché l’ufficio può legittimamente ricorrere al procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato per ottenere una valutazione oggettiva e coerente con la funzione produttiva dell’unità immobiliare, come già affermato da Cass. Sez. 5, n. 31331 del 2025.

Quanto alla valutazione effettuata dalla società nella DOCFA, che aveva attribuito agli uffici valori riferiti a capannoni industriali, la Corte ha osservato che la ricorrente nulla aveva eccepito nel merito dei valori se non l’illegittimità metodologica della stima. Ha inoltre precisato che il costo reale di costruzione e di acquisto dell’area non è dirimente, poiché ai fini della rendita rileva il valore medio, non quello soggettivo legato a variabili non considerabili.

Sull’ultimo motivo, concernente la violazione dell’art. 2697 cod. civ. per l’omessa produzione del prezziario utilizzato dall’Agenzia, la Corte lo ha dichiarato inammissibile, trattandosi di censura relativa alla motivazione dell’avviso di accertamento e non all’onere della prova in giudizio. La CTR aveva già evidenziato che l’Agenzia aveva notificato una relazione di stima sintetica, esplicitando il processo logico estimativo e mettendo il contribuente in condizione di contestare l’operato.