Il legatario di immobile risponde dei debiti condominiali del testatore in via solidale (Cass. civ. Sez. 2 n. 17647 del 03.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il legatario di un immobile risponde dei debiti condominiali del testatore nei confronti del condominio per l’anno in corso e per l’anno precedente, ai sensi dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., in via solidale con gli eredi; per le obbligazioni antecedenti al subentro nel diritto di proprietà ha diritto di rivalsa nei confronti degli eredi. La solidarietà passiva opera nel rapporto tra il condominio e i soggetti che succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non nel rapporto interno tra questi ultimi, ove vige il principio della personalità delle obbligazioni.

Il Fatto

La ricorrente, avvocato e prelegataria di un immobile, aveva impugnato il decreto ingiuntivo con cui il Giudice di pace di Roma le aveva ingiunto il pagamento di oneri condominiali, relativi al saldo della gestione precedente alla morte della testatrice e a rate successive. Proposta opposizione e precetto, il giudice di prime cure rigettava le domande; il Tribunale di Roma, con sentenza n. 1247/2021, respingeva l’appello, fondando la decisione sull’efficacia delle delibere condominiali non rimosse che avevano posto le somme a carico della condomina.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato l’inammissibilità del motivo di ricorso poiché la ricorrente non aveva specificamente contestato la ratio decidendi della sentenza impugnata, basata sull’efficacia delle delibere assembleari, in conformità con i principi enunciati dalle Sezioni Unite n. 9839 del 14.04.2021.

Nel merito, il motivo è stato ritenuto comunque infondato: la ricorrente, qualificandosi prelegataria ed erede che non ha rinunciato al legato, è chiamata a rispondere dei debiti del testatore. La Corte ha chiarito che il principio dell’obbligo solidale di chi subentra nei diritti di un condomino, per i contributi maturati, trova fondamento nell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., nella formulazione vigente ratione temporis.

Tale norma consente di chiamare l’acquirente di un’unità immobiliare a rispondere dei debiti condominiali del proprio dante causa, solidalmente con lui e non in sua sostituzione, ma solo nel rapporto con il condominio. Nei rapporti interni tra successore e dante causa, invece, vige il principio generale della personalità delle obbligazioni: l’acquirente risponde solo delle obbligazioni sorte dopo l’acquisto, salva rivalsa verso il dante causa se abbia comunque pagato quelle precedenti, secondo il principio già affermato da Sez. 2, n. 1956 del 2000.

Ne consegue che il legatario di un immobile risponde dei debiti condominiali del testatore verso il condominio per l’anno in corso e per quello precedente, in via solidale con gli eredi, conservando il diritto di regresso per le obbligazioni antecedenti al subentro nella proprietà. Il ricorso è stato quindi rigettato, senza statuizione sulle spese per la condotta processuale dell’intimato, con dichiarazione dei presupposti per il versamento del doppio contributo unificato.