Riparto spese strada condominiale sovrastante autorimesse ex art. 1125 cod. civ. (Cass. civ. Sez. II n. 16890 del 24.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o del viale di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura per locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 cod. civ., ma si deve applicare analogicamente l’art. 1125 cod. civ., che accolla per intero le spese di manutenzione della parte della struttura identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, ne determina la necessità. L’interpretazione delle clausole del regolamento contrattuale che fissano criteri convenzionali di ripartizione delle spese comuni è sindacabile in cassazione solo per violazione delle regole legali di ermeneutica o per omesso esame di un fatto storico.

Il Fatto

Alcuni condomini, proprietari di un’unità immobiliare facente parte di un edificio inserito in un supercondominio, impugnano la delibera assembleare che ha approvato il rifacimento del piano viario della strada privata di collegamento, utilizzata da tutti i condomini dei nove edifici, con la relativa ripartizione delle spese.

Gli attori deducono la violazione dell’art. 1126 cod. civ. e chiedono che il costo sia posto per un terzo a carico dei condomini e per due terzi a carico dei proprietari dei box e delle autorimesse sottostanti. Il Tribunale accoglie la domanda applicando l’art. 1125 cod. civ. e dividendo la spesa al 50%. La società proprietaria di due autorimesse propone appello; la Corte d’appello di Roma rigetta sia il gravame principale sia quello incidentale del supercondominio. Ricorre allora la società per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto l’eccezione di difetto di autosufficienza e di carenza di specificità del ricorso. Rileva che i motivi indicano con sufficiente chiarezza gli atti e i provvedimenti cui si riferiscono e che il fatto di articolare un singolo motivo in più profili non ne determina, di per sé, l’inammissibilità, essendo sufficiente che la formulazione permetta di cogliere le doglianze onde consentirne l’esame separato (Cass. Sez. U. n. 9100 del 06/05/2015).

Nel merito, il primo motivo denuncia la violazione del giudicato e dei criteri contrattuali di ripartizione. La Corte osserva che la doglianza incentrata sull’erronea esegesi dell’art. 8 lett. g) del regolamento condominiale è inammissibile: l’interpretazione delle clausole regolamentari contenenti criteri convenzionali di ripartizione è sindacabile in legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica ovvero per omesso esame di un fatto storico, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. (Sez. 2 n. 23128 del 19/08/2021), e nessuno dei due vizi è stato prospettato. Il giudicato richiamato, del resto, si limita a determinare le tabelle millesimali di ripartizione.

La censura relativa all’art. 1125 cod. civ. è invece infondata. I giudici di merito hanno correttamente applicato il principio secondo cui, quando si ripara il viale di accesso che funge anche da copertura per locali sotterranei di proprietà esclusiva, non si applica l’art. 1126 cod. civ. ma analogicamente l’art. 1125 cod. civ., quale applicazione particolare del principio generale dell’art. 1123, comma 2, cod. civ. (Sez. 2 n. 30935 del 29/11/2018; Sez. 2 n. 23250 del 31/07/2023).

La Corte d’appello, con giudizio di fatto incensurabile, ha accertato che la strada funge da copertura del piano sottostante ove sono ubicate le autorimesse in proprietà esclusiva, ponendo metà della spesa a carico dei nove edifici e metà a carico dei proprietari delle autorimesse. Il secondo motivo, relativo all’art. 345 cod. proc. civ., è inammissibile per difetto di decisività, stante la corretta applicazione dell’art. 1125 cod. civ. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e al contributo unificato.