Divieto di sopraelevazione nel regolamento di condominio contrattuale e nuova decorrenza dell’usucapione (Cass. civ. Sez. 2 n. 11403 del 27.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regolamento di condominio contrattuale può validamente contenere una clausola limitativa della facoltà di sopraelevazione attribuita dall’art. 1127 c.c., che si sostanzia in una servitù negativa altius non tollendi. Il divieto di sopraelevazione opera come servitù negativa anche quando la violazione consista in una nuova costruzione che superi l’originaria altezza dell’edificio, senza che assuma rilievo la nozione edilizia di nuova costruzione. La violazione di tale divieto consente ai condomini di agire per la riduzione in pristino, con azione soggetta a prescrizione ventennale. La modificazione del manufatto che ne muti lo stato di fatto, trasformandolo in una diversa opera, determina la decorrenza di un nuovo termine per l’usucapione del diritto a mantenere la costruzione, per il principio tantum praescriptum quantum possessum, restando irrilevante il non uso ventennale della servitù con riguardo al nuovo manufatto.

Il Fatto

La controversia traeva origine dalla domanda proposta dai proprietari di un appartamento e dagli usufruttuari di una unità immobiliare in un edificio condominiale nei confronti dei comproprietari di altra unità immobiliare con terrazzo, per sentirli condannare alla demolizione di un manufatto in muratura e legno realizzato sul terrazzo in sostituzione di due paraventi. Gli attori deducevano la violazione del regolamento di condominio contrattuale, che vietava la sopraelevazione dell’edificio e la chiusura di balconi e terrazzi, mentre i convenuti eccepivano la prescrizione del divieto e la già maturata usucapione del diritto a mantenere il manufatto, assistito da sanatoria edilizia.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale e la Corte d’appello avevano accolto la domanda, condannando i convenuti alla demolizione del manufatto. La Corte di legittimità, esaminati i motivi di ricorso e rigettata l’eccezione di inammissibilità, ha confermato l’impostazione dei giudici di merito, affermando che il regolamento di condominio contrattuale, espressione di autonomia privata, può legittimamente limitare la facoltà di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano, configurando una servitù altius non tollendi.

I giudici hanno ritenuto insindacabile in sede di legittimità l’interpretazione delle clausole del regolamento che ricomprendeva nel divieto la realizzazione di una nuova costruzione superiore di 24 cm all’altezza originaria, non risultando la soluzione adottata dalla Corte territoriale in contrasto con il dato testuale o con l’intenzione dei contraenti. È stata esclusa la rilevanza, ai fini dell’interpretazione del patto, della nozione di nuova costruzione elaborata dall’art. 10 del d.P.R. n. 380/2001, attenendo tale disposizione ai rapporti con la P.A. e non già ai rapporti tra privati.

In relazione alla pretesa di usucapione, la Corte ha precisato che per acquistare per usucapione il diritto a mantenere una costruzione eretta in violazione di una servitù altius non tollendi, il termine decorre dal momento in cui il manufatto sia venuto ad esistenza. Ove lo stato di fatto sia mutato nel tempo, trasformandosi in un’opera diversa, decorre un nuovo termine di usucapione. Il non uso ventennale dello jus prohibendi determina l’estinzione della servitù solo nei limiti della costruzione originaria, non potendo estendersi alle opere successive che costituiscono una diversa e nuova aggressione al fondo servente.

La Corte ha infine escluso la configurabilità di un abuso del diritto o di un atto emulativo nell’azione dei condomini volta a far valere il rispetto del divieto, trattandosi di esercizio del diritto di proprietà non privo di utilità, ancorché non si sia tradotto in un danno concreto e non sia stata perseguita la violazione commessa da altro condomino.