Uso del muro perimetrale da parte del condomino e variazione delle tabelle millesimali (Cass. civ. Sez. 2 n. 15820 del 22.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di un corpo di fabbrica in aderenza al muro perimetrale di un edificio condominiale, da parte del proprietario di un’unità immobiliare che fa parte del complesso condominiale e il cui giardino è pertinenza di tale unità, non determina la costituzione di una servitù a favore di un bene estraneo al condominio. L’edificazione in aderenza alla facciata esterna, senza modificare il muro comune, comporta che la nuova muratura diventi parte organica del fabbricato e legittima l’uso della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., purché non venga alterata la destinazione del bene e non sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso. L’eventuale modifica quantitativa dell’uso del muro comune, una volta esclusa la necessità di una servitù, integra il presupposto per la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69, primo comma, n. 2, disp. att. c.c.

Il Fatto

Il Condominio citava in giudizio due condomini, ai quali contestava la realizzazione, nel giardino di loro proprietà esclusiva e in aderenza al muro perimetrale dell’edificio, di un corpo di fabbrica costituente ampliamento del loro appartamento. Il Condominio chiedeva la riduzione in pristino e, in subordine, la modifica delle tabelle millesimali. Il Tribunale accoglieva la domanda, condannando i convenuti alla demolizione. La Corte d’appello, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda di riduzione in pristino e modificava la tabella millesimale, ritenendo che l’ampliamento non avesse alterato la funzione del muro condominiale e che non fosse configurabile una servitù.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente i due motivi di ricorso, ravvisandone l’inammissibilità ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c., in quanto il provvedimento impugnato ha deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte. I giudici di legittimità hanno richiamato il principio consolidato secondo cui i muri perimetrali di un edificio condominiale, essendo destinati al servizio esclusivo dell’edificio stesso, possono essere utilizzati dal singolo condomino solo per il miglior godimento della parte di sua proprietà esclusiva e non per l’utilità di un altro immobile estraneo al condominio.

La Suprema Corte ha precisato che la realizzazione di una modifica nella proprietà esclusiva in aderenza alla facciata dell’edificio, quale pertinenza dell’appartamento, rimane soggetta ai limiti dell’art. 1102 c.c., e che l’accertamento della conformità dell’opera alla destinazione della cosa comune è compito del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato.

Nel caso di specie, la decisione della Corte territoriale è stata ritenuta giuridicamente corretta: l’area su cui è sorto il nuovo corpo di fabbrica, sebbene di proprietà esclusiva, fa parte del complesso condominiale come pertinenza dell’appartamento; il manufatto non si appoggia alla parete ma è costruito solo in aderenza ad essa; l’intervento non ha alterato la destinazione del bene comune, né ha limitato il diritto degli altri condomini. La Corte ha inoltre valorizzato che l’ampliamento è avvenuto senza modificare il muro comune, in cui già esisteva una porta-finestra di comunicazione con il giardino.

Di conseguenza, poiché l’appartamento ampliato fa parte del complesso condominiale, il diritto di utilizzo del muro comune si fonda sul rapporto di condominialità e non su una servitù. La variazione qualitativa dell’uso del muro è soggetta ai limiti dell’art. 1102 c.c., ritenuti osservati con motivato giudizio di fatto; la variazione quantitativa, invece, integra il presupposto per la revisione delle tabelle millesimali ex art. 69, primo comma, n. 2, disp. att. c.c., norma che richiama le «mutate condizioni di una parte dell’edificio» per incremento di superfici, come nel caso di specie.