Accertamento demolitorio vincolato ma fattibilità tecnica verificabile in sede esecutiva (TAR Emilia-Romagna n. 1197 del 23.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Dopo l’accertamento dell’abuso edilizio, l’ordine di demolizione costituisce misura ripristinatoria vincolata e doverosa, senza che l’Amministrazione debba valutare d’ufficio l’eventuale applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva, la quale non si pone mai come regime alternativo alla demolizione. La sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria, ai sensi dell’art. 34, secondo comma, d.P.R. n. 380/2001, è evenienza tecnica apprezzabile unicamente in sede di esecuzione dell’ordine demolitorio, sulla base di un motivato accertamento tecnico. L’ordine di demolizione resta viziato per difetto di istruttoria quando l’Amministrazione escluda la fattibilità tecnica della rimozione parziale senza attualizzare, in contraddittorio con il privato, gli accertamenti tecnici indispensabili, ponendo a base del proprio convincimento un fatto smentito per tabulas dalla documentazione prodotta dall’interessato.

Il Fatto

La società ricorrente aveva acquistato all’asta un edificio realizzato sulla base di un permesso di costruire, parzialmente annullato in autotutela nel 2011 per violazione dei limiti di altezza previsti dalle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale. Il giudizio promosso dalla dante causa avverso l’annullamento era stato dichiarato perento.

Con il provvedimento impugnato, il Comune aveva nuovamente ordinato la demolizione parziale, escludendo l’impossibilità tecnica della rimozione sulla base di una deliberazione risalente al 2011, senza confrontarsi con la perizia di parte che segnalava il rischio di danni irreversibili alla parte conforme. Con motivi aggiunti, la ricorrente aveva impugnato il riscontro negativo alla istanza di valutazione preventiva presentata ai sensi dell’art. 21 l.r. Emilia-Romagna n. 15/2013 per un progetto di riqualificazione dell’immobile.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto le censure relative all’ordine di demolizione in sé, richiamando la giurisprudenza costante secondo cui la sanzione pecuniaria non costituisce un’alternativa alla demolizione. L’eventuale sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria è evenienza tecnica valutabile unicamente in sede esecutiva dell’ordine, non già nella fase di accertamento dell’abuso. La violazione dei limiti di altezza desumibili dalla pianificazione urbanistica integra, infatti, una difformità di carattere sostanziale, non rimediabile attraverso i meccanismi di sanatoria dei vizi procedimentali.

Il Collegio ha invece accolto le doglianze relative alla parte dell’ordinanza con cui l’Amministrazione aveva escluso ogni criticità sulla fattibilità tecnica della demolizione parziale. La ricorrente aveva prodotto una perizia tecnica che evidenziava il rischio di danni irreversibili alla parte conforme dell’edificio. La mera deliberazione della Giunta comunale del 2011, non supportata da accertamenti aggiornati, non poteva fondare il convincimento dell’Amministrazione, tanto più a fronte di una documentazione che lo smentiva per tabulas.

La statuizione è stata pertanto annullata in parte qua per difetto di istruttoria. Il Comune dovrà attualizzare, in contraddittorio con la ricorrente, le problematiche riscontrate mediante gli indispensabili accertamenti tecnici, all’esito dei quali soltanto potrà confermare o meno la fattibilità della demolizione parziale senza pregiudizio per la parte conforme. Ciò nell’interesse non solo della società, ma della stessa Amministrazione, al fine di prevenire possibili responsabilità risarcitorie.

Quanto ai motivi aggiunti, il Collegio li ha respinti. In presenza di una situazione di parziale abusività dell’edificio, il Comune non poteva che ritenere pregiudicato l’intervento di riqualificazione, non potendosi assentire un progetto concernente un immobile in gran parte abusivo. Le spese di lite sono state compensate per la soccombenza reciproca.